A történetet most nem részletezném, tanulság viszont van, nem is kevés. Nézzük meg kicsit részletesebben. Ingatlan értékesítés kapcsán az eladókat három csoportra oszthatjuk.

Az első csoport a bizalmatlan. Ő az, aki senkiben sem bízik saját magán kívül, azt gondolja, hogy minden szempontból felkészült egy sokmilliós ügylet lebonyolítására. Nem nagy dolog feladni egy hirdetést, de később aztán kezdődnek a problémák. Kezdve azzal, hogy senki sem jelentkezik a hirdetésre, vagy a másik véglet, amikor átjáró házzá változik a békés családi fészek, a véletlenül se vásároló, csak kíváncsiskodó ingatlan turisták megjelenése miatt, bezárólag egy előnytelen tartalommal megkötött adásvételi szerződéssel. A további kockázatokat most nem részletezném, a vége vagy sikeres, vagy problémás értékesítés, de később előfordulhat szakember bevonása is.

A második csoport a tudatos. Ő az, aki meg sem próbálkozik egyedül. Szakemberhez fordul, jó esetben (ajánlás alapján) egyből rátalál a megfelelőre. Ebben az esetben egy bizalomépítő találkozás keretében, csak a részleteket kell megbeszélni. Ismeretség hiányában több szakemberrel is tárgyal és a benyomásai alapján választ. A tudatos eladó, tudni akarja, hogy mennyibe kerül és mit kap a pénzéért. Ő az, aki nem úgy keresi fel az ingatlanost, hogy „maguk hány százalékért dolgoznak”, hanem arra kíváncsi először, hogy mit tesznek a munkadíjukért, önmaga számára mitől lesz könnyebb és biztonságosabb az eladás.

A harmadik csoport a könnyelmű. A kriminalisztikában ismert kifejezéssel az áldozattípus. Ő az, aki vonzza a szélhámosokat. Aki egy ebédmeghívás és némi nyomásgyakorlás hatására paplant vásárol 300 ezerért, bónuszként pedig semmire sem jó edényeket további százezerért.

Ő az, aki miatt ez a cikk íródott. Ő az, aki az első, nála bejelentkező „ingatlanossal” úgy írja alá a konyhaasztalon a biankó megbízási szerződést, hogy azt el se olvassa. Így történhet meg, hogy csak később derül ki, hogy közvetítésre adott megbízást, miközben azt mondták neki, hogy adásvételi előszerződést (!!!) írnak alá. Így történhet meg az is, hogy csak a vevő érdeklődésére veszi elő az aláírt szerződést, hogy megnézze mennyivel is tartozik az „ingatlanosnak”. Mondani se kell, hogy eláll a lélegzete, amikor szembesül a leírt számokkal.

Bár már többször leírtam, de kénytelen vagyok megismételgetni: Az emberek túlnyomó többségének az ingatlana a legjelentősebb vagyontárgya, ennek megfelelően bánjunk vele!

Pataki Tibor
Cegléd Ingatlan

Egy szakmai oldalon riport készült egy ingatlanossal, ahol azt fejtegették, hogy miért fontos ingatlan eladásnál szakember közreműködése. Mivel sok-sok érv szól a közreműködés mellett, néhol egészen jól érvelt a kérdezett. Ami számomra érthetetlen és elfogadhatatlan volt az a zavaros érvelés az „ajánlattételi díj” mellett, és annak a sugallása, hogy az ingatlanos piaci ár felett is képes ingatlant eladni. Nézzük miről is szól az ajánlattételi díj.

Amikor egy érdeklődőnek megtetszik egy ingatlan és vételi ajánlatot akar tenni, bizonyos irodák ezért készpénz letétbe helyezését kérik. Az indokolás elég változatos, ki-ki tehetsége szerint megpróbálja elhitetni, hogy tulajdonképpen az ajánlattevőnek tesznek jót. Olyan magyarázatról is számoltak már be érdeklődők, hogy az ingatlanos szerint így gyorsabb (?) az ügyintézés!?

Véleményem szerint ez az eljárás indokolatlan, etikátlan és szükségtelen. Arra jó csupán, hogy az érdeklődők elkerüljék az ingatlan irodákat. Szakmabeliek tudják, hogy bizonyos köröknek miért fontos ez a letét, de erre egyelőre nem térnék ki. Az ingatlant vásárolni szándékozóknak azt ajánlom, hogy keressenek olyan ingatlanos szakembert, akinek nemcsak a megbízója, hanem a vásárló is partner.

Másik súlyos baki annak a kommunikálása, hogy ha ingatlanosra bízza az értékesítést, többet is kaphat érte mint az aktuális piaci ár. Ez egyrészt nem igaz, másrészt súlyos kommunikációs hiba, hiszen az ingatlant keresőknek azt üzeni, hogy ingatlanostól drágábban vásárolhatnak mint magánszemélytől, holott a vásárlónak éppen a szakember közreműködése biztosíték arra, hogy piaci áron vásárol.

Ha szakember segítségét kéri egy ingatlan értékének megállapításához és szeretné érteni a részleteket, illetve ha - rosszabb esetben - magunk próbáljuk „belőni” az ingatlanunk értékét, az alábbiakat mindenképpen vegyük figyelembe.

1.     Kereslet-kínálati viszonyok

2.     Alkalmasság

3.     Jövedelemszerző képesség

Kereslet-kínálat.

A klasszikus közgazdasági tétel, a kereslet és kínálat viszonya fogja az ingatlan piaci árát is meghatározni, mégpedig az egyensúlyi áron. Azaz, közgazdaságtani értelemben nincs fix ár! Ezért helytelen az az állítás hogy az én ingatlanon ennyit és ennyit ér. Minden – az ingatlan is – annyit ér amennyit legalább egy vevő hajlandó megadni érte. Ezért lehet alacsony ára egy ingatlannak, ha a környéken nagyon sok hasonló eladó van és lehet irreálisan magas is, ha a környéken egyáltalán nincs eladó ingatlan, de jelentős a kereslet.

Alkalmasság.

Ingatlanos alapvetés, hogy az ingatlan értékének 3 legfontosabb meghatározója a helye, a helye és a helye. Hogyan is értelmezzük ezt a félig tréfás megállapítást saját ingatlanunkra?

Az első „helye” a tágabb környezet, ahol az ingatlan elhelyezkedik, egy város vagy városrész. A második „helye” a szűkebb környezet, az utca, a társasház, a kert, a szomszédok. A harmadik „helye” pedig maga az ingatlan tájolása, mérete, alaprajza. Mindegyik szint más szempontból fontos az ingatlan használójának illetve leendő használójának. Ne felejtsünk el azonban egy fontos tényt. Az ingatlanunk minden tulajdonsága mindenki számára más értéket képvisel! Például az utca túloldalán lévő iskola egy kisgyermekes családnak áldás (értéknövelő), viszont a nyugdíjas néninek szörnyű ricsaj forrása (értékcsökkentő).  A példák sora végtelen. Ez a megközelítés tehát alapvetően az ingatlan hasznosságából, adott érdeklődőre vonatkoztatható alkalmasságból számítja az ingatlan értékét. Amennyiben sok érdeklődőre érvényesek a vonatkozó szempontok, akkor az értéknövelő tényező. Ha speciális ingatlanunk van, akár helyi, akár hasznosíthatósági szempontból, akkor az alapesetben értékcsökkentő tényező.

Jövedelemszerző képesség.

Ezt a nem kevésbé fontos tényezőt akkor kell figyelembe vennünk, amikor az ingatlant nem saját használatra, hanem befektetési céllal vásároljuk. Ebben az esetben azt kell nézni, hogy milyen hozamokat tudunk realizálni az ingatlan bérbeadásával illetve hosszabb távon számíthatunk e értéknövekedésre, bár ez utóbbi inkább jóslás kategória, hiszen senki sem tudja megmondani mikor születik egy jogszabály ami újra kibillenti a piacot az egyensúlyi helyzetből. Értékteremtő, jó befektetésről akkor beszélhetünk kiszámítható időn belül megtérül a befektetett pénzünk. Kisbefektető számára hét évnél hosszabb megtérülési idő - véleményem szerint  - nem túl jó befektetés…..

Természetes, hogy laikusként nincs elég megbízható információjuk, de a fenti paramétereket figyelembe véve már túl nagyot nem tévedhetnek. Mivel azonban a szakszerű értékbecslés legfontosabb elemei az összehasonlító adatok nem állnak rendelkezésre (A kínálati árak nem mérvadók, szinte biztos, hogy tévútra vezetnek), azt javaslom, hogy pénzt, időt és fáradtságot kímélendő, forduljanak megbízható szakemberhez.

Ingatlanos hirdetési portálokat böngészve (szakmai ártalom) szokatlan jelenségre lettem figyelmes. Magánszemélyek hirdetésére szűkítve lapozás közben meglepetten látom, hogy a hirdetést feladók sorában erzsi, Erzsit követ. Lehet, hogy túlvásárolta magát a hölgy ingatlanokból? Szó sincs róla, egészen másról van szó, katánál és költözzön-nél ugyan ez a helyzet. Telefonszámuk végén egymás utáni számok, nyilvánvaló, hogy közük lehet egymáshoz. (Erzsi újabban nem céges telefonszámot is használ) Na persze, ingatlanosok. De vajon miért inkognitóban? Céges értékesítők magánszemélynek adják ki magukat? A feltett fotókon egyetlen céges pecsét se látszik. Csak nem szégyellik a logójukat? Vagy azt gondolják, hogy így szívesebben szóba állnak velük? Amikor megbízást kell szerezni akkor óránkénteladunkegyingatlant, hetvenezresadatbázis, tutivevőmvan, éppilyetkeresnek, tulajdonostólházatvennék, egyebek, amikor meg el kellene adni akkor erzsi, kata, költözzbe?

Itt most be is fejezném az iróniát, ha ezután is felfedezhető lenne, az csak a véletlen műve lehet.

Hosszú évek óta dolgozunk azon, hogy tudatosítsuk az emberekben, hogy fejlett pénzügyi kultúrájú országokban miért nem szokás szakember nélkül ingatlan eladásba, illetve vásárlásba kezdeni. (Ahogy a fájós fogunk kihúzásába sem, de ezt már elsütöttem néhányszor, elnézést.) Magam is közzétettem erről a gondolataimat, gondolván, ha csak néhányan megfontolják, már tettem valamit a jó ügy érdekében. Szakmabeliekkel beszélve eddig általános vélemény volt, hogy az emberek gondolkodásmódját kellene valamilyen módon jó irányba befolyásolni. Eddig. Mostantól én azt az álláspontot fogom képviselni, hogy előbb a SZAKMA gondolkodásmódját kell helyre tenni. Már többször, több helyütt leírtam, hogy miért éri meg szakemberre bízni a nagy értékű vagyontárgyunk eladását, illetve miért éri meg szakember közreműködésével vásárolni. (Nem fenyegetés akar lenni, de még nem veszítette el az aktualitását, lehet, hogy újból közzéteszem.) Ma is érvényesek és védhetőek az érvek, amiket akkor felsorakoztattam, de az utóbbi hónapok történései alapján el kell ismernem, hogy ellene is jól lehetne érvelni.

Véleményem szerint a szakmának elsősorban szakszerűnek és hitelesnek kell(ene) lennie ahhoz, hogy az embereknek a fodrászuk, orvosuk, autószerelőjük mellett INGATLANOSUK is legyen. Egy szolgáltatást nem könnyű eladni, hiszen nincs kézzelfogható termék. A szolgáltatónak az elégedett, nem pedig a csalódott ügyfelek az ajánlói. Hatványozottan vonatkozik ez az ingatlanügynökre. Én például még soha nem hallottam, hogy egy félresikerült hajfestés után azt mondta volna az elszenvedő, hogy soha többé nem megy fodrászhoz, ezután házilag barkácsolja a frizuráját. Azt viszont naponta hallom, hogy hallani sem akar ingatlanosról, mert a sógort, szomszédot, stb, csúnyát becsapták. Nem azt mondja, hogy x vagy y, hanem azt, hogy AZ ingatlanos. Ez az, amit ezúton is kikérek magamnak, a tisztességes ingatlanosok nevében!

Nem azt kérem, hogy mindenki az Europartner Cegléd Ingatlan tanácsadóit kedvelje. Azt kérem, hogy bárki, aki ingatlannak kapcsolatos döntés előtt áll (Újra mondom, a legértékesebb vagyontárgyunk, nem pedig egy használt télikabát.), fontolja meg, hogy kiben bízik meg, kitől kér segítséget a sokmilliós ügylet lebonyolításához.

Az első lakástulajdont szerzők, ha kérik, az illetékre 12 havi pótlékmentes részletfizetési kedvezményt kapnak. Ez életkortól és a lakás értékétől függetlenül megillet mindenkit, amikor első lakását megszerzi. A 35 évnél fiatalabbaknak ráadásul illetékkedvezmény is jár. Csak a felét kell kifizetniük a lakás értékéhez viszonyított illetéknek, ha a tulajdon egészének értéke nem több 15 millió forintnál. Kedvezmény nélkül egy 15 milliós ingatlan illetéke 600 ezer forint, a fiataloknak viszont csak 300 000 forintot kell fizetniük.

Az illetékkedvezményeket célszerű az adásvételi szerződésben, vagy a Földhivatalhoz benyújtandó, az adóhivatali B400-as (Adatlap ingatlan vagyonszerzés esetén a vagyont szerző adatainak, illetékmentességének, kedvezményének… bejelentéséhez) adatlapon kérni. Máskülönben ilyen nyilatkozatot legkésőbb a NAV által küldött fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig, vagyis a kézbesítéstől számított 15 napon belül tehet a vásárló a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz címzett beadványban.

A részletfizetés és az illetékkedvezmény együtt és külön-külön is igénybe vehető. Azonban a részletek késedelmes befizetése azzal járhat, hogy a fennálló tartozást késedelmi pótlékkal növelten egy összegben kell megfizetni.

Kedves ingatlant eladni szándékozó ingatlantulajdonosok!

Ha egy magát ingatlanosnak mondó úr vagy hölgy szájából azt hallják, hogy tuti vevőm van az ingatlanára – a profi maffiózó hozzáteszi, hogy kettő is - mutassanak nyugodtan ajtót. A hevesebb természetűek nyomatékot is adhatnak egyet nem értésüknek, de egyet semmiképpen se higgyenek el. Nevezetesen, hogy létezik a tuti vevő.

A becsapott ügyfelek számának gyors növekedése azt mutatja, hogy sokan sikeresen alkalmazzák az értékesítési tréningeket tanult „parasztvakítását”.

A rászedett eladók elbeszélése szerint a következőképpen működik a dolog: Az „ingatlanos” miután tüzetesen megnézte az eladó ingatlant határozottan kijelenti, hogy van olyan tuti vevője, aki pont ilyet keres. (kettő, három is elhangozhat) Az eladónak tetszik a dolog, hiszen az árról például egy szó sem esik, mintha pont jó lenne a megálmodott vételár. A megbízási szerződés sok esetben, helyben megköttetik. Az eladó sokszor olyan fontos információk híján van, mint például a fizetendő jutalék mértéke. Ha mégis szóba kerül, hogy nem kevés a 4-5 százalék + áfa, gyorsan elütik azzal, hogy azt majd pluszban kifizettetik a vevővel. Ezzel ingatlanos el, az eladó pedig elégedetten várja a tuti vevőket. Eltelik egy-két hét, semmi. Telefon, hol van már a tuti, stb….? Hááát vevő az van, de sokallja az ingatlan árát. Puff neki! Tetszik érteni? Sikerült elkötelezni magát néhány hónapra, addig még bármi lehet, talán még rá is lehet beszélni, hogy adja olcsóbban.

Másik tipikus eset. Egy ügyfelem a megbízási szerződésünk megkötésének harmadnapján egy névkártyát nyújt át. Vadonatúj cég a városban, az értékesítője - kézzel - nagyjából ezt firkálja a névjegyére. Tudomásomra jutott, hogy eladó az ingatlana. Van érdeklődőm, aki pont ebben az utcában keres lakást, ha aktuális keressen! A megbízóm értetlenkedik, honnan a csudából tudják ezek, hogy eladó? Egyszerű. A honlapunkon előnézeti kép, a leírásban megadva az utcanév. Nálunk ez a szokás, tájékoztatjuk az érdeklődőket. Gondolom, tetszik a honlapunk a hölgynek – nem csodálom, szerintem is jó – biztosan azért látogatja. Az, meg sem fordul a túlképzett fejecskéjében, hogy amit ott lát a kínálatban, azok már más ügyfelei.

Félre értés ne essék, létezik olyan adatbázis ahol az ingatlant kereső partnereinket tartjuk nyilván. Nekünk is van ilyen, beszélünk is róla a tulajdonosoknak. Tuti vevőnk viszont nincs – sajnos. De vígasztal a tudat, hogy másnak sincs. Az viszont némiképp elszomorít, hogy sokakat be lehet csapni ilyen átlátszó trükkel, ilyen elővigyázatlanok az emberek, amikor a legértékesebb vagyontárgyukról van szó. Reményeim szerint ez a kis szösszenet is hozzájárul, hogy csökkenjen a becsapott eladók száma.

Ingatlant vásárlók költségei.

Ingatlant vásárlókat a következő költségek terhelik:

• szerződéskötési költségek, pl. ügyvédi munkadíj, tulajdoni lap kikérése
• az átvétel és a tulajdonosváltás ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésének költségei
• illeték

Az ingatlan adásvétel az úgynevezett visszterhes vagyonátruházás kategóriájába tartozik, ezért illetéket kell fizetnie mindenkinek, aki ingatlant vásárol.  Részleteit az 1990. évi XCIII. törvény szabályozza.

A fizetendő illetéket az ingatlan forgalmi értéke alapján kell számolni. Amennyiben az ingatlan vagyoni értékű joggal terhelt (pl. valakinek haszonélvezeti vagy használati joga van) vagy a tulajdonszerzéskor ilyen jogot alapítanak, akkor annak értékét le kell vonni a forgalmi értékből, így csökken a fizetendő illeték.

Ø  Lakás vagy ház esetén a forgalmi értékből le kell vonni a vásárláshoz kapott lakásépítési kedvezmény összegét (ha a vásárló rendelkezik ilyennel), ezzel csökken a fizetendő illeték mértéke, mely sávokban változik:

Ø  az ingatlan értékéből 1 milliárd forinting 4%-ot kell fizetni

Ø  amennyiben az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az afeletti rész után 2%-ot kell fizetni

Ø  a fizetendő illeték maximum 200 millió forint lehet

Nem kell illetéket fizetni, építési telek vásárlása esetén, ha arra 4 éven belül lakóházat épít a vásárló.

Nem minden arany, ami fénylik!

(Az ingatlanpiacon sem ….)

Jó ideje halogatom, hogy a mostani témával Önök elé álljak, mivel látszólag ellentmond azoknak a megállapításoknak, amiket már megosztottam Önökkel ennek a lapnak a hasábjain, a Miért ingatlanossal? című írásomban. A végső lökést egy mai ügyfelünk története adta, ami pontosan beleillik a már sokszor hallott panaszáradatba.

A történet röviden a következő: Az ingatlanát ilyen-olyan okokból kifolyólag eladni nem tudó gyanútlan ember meglát a népszerű hirdetési újságban egy hirdetést, miszerint külföldi ügyfeleink számára eladó ingatlanokat keresünk, budapesti vonalas telefonszám. Itt a megoldás, csillan fel a már-már reményt vesztett szem! Ami ezután következik az maga a kabaré, bár a károsultaknak nyilván nem túl mulatságos. A már említett ügyfelünk nálam hagyta az ezzel kapcsolatos összes dokumentációját, mondván tegyek vele belátásom szerint. Így sikerült megfejteni szakmai rejtélyeket, amiket már régen nem értek.

Internetes ingatlanos portálokat olvasgatva a tengernyi irreálisan magas áron kínált ceglédi ingatlant látva, joggal vetődik fel a kérdés a szakemberben, hogy kinek jó ez? Az eladónak biztosan nem, mert soha nem kel el az ingatlan. Az ügynöknek szintén nem, hiszen ha nincs eladás, nincs munkadíj. Nos, be kell látnom, az utóbbiban tévedtem. Igaz nem munkadíj jogcímen  – hiszen ahhoz előbb munkát kell végezni - hanem más egyéb címen előre biztosítják a bevételt. Jelen esetben első tételként aláíratnak egy hirdetési szerződést, amely arról szól, hogy be kell fizetni 12 000 forint plusz 3240 forint áfa összeget, amelyet semmilyen esetben nem áll módjukban visszatéríteni. Az eseménytelenül eltelt 4-6 hónap után, amikor a megbízó már kezd nyugtalankodni, megérkezik a megbízott levele, ami „mindent visz”. Rendkívül udvarias levélben tájékoztatják a tisztelt ügyfelüket, hogy cégüket megkereste egy „jelentős tőkével” rendelkező cégcsoport (!), és az adatbázisukban szereplő ingatlanok közül, éppen a szerencsés ügyfelük ingatlana keltette fel a befektető csoport érdeklődését.

Nem részletezem tovább, a lényeg az, hogy ha az ügyfelük szeretné, ha a „cégcsoport” éppen az ő ingatlanába fektetne be, akkor ahhoz bizony kell egy pecsétes értékbecslés, potom 57 150 forint plussz áfáért. No, nem bankba való, csak amolyan ármeghatározás, amit mi helyben bruttó 5000-ért csinálunk, de ha megbízást kapunk az értékesítésre, akkor „ingyért” van a szolgáltatás részeként.

A megadott ár – jelen esetben irreális, mondhatnám szakmai nonszensz – nem nagyon érdekel senkit, hiszen semmi se fog történni ezután sem, épp úgy, mint eddig. Az ingatlanos viszont ebből az ingatlanból már kihozta amit akart, a képek elférnek a neten, az eladó meg szentségel és szidja az ingatlanosokat.

Ha megengedik, magamat idézem, a fentebb hivatkozott írásomból egy mondat:

„Sajnos sok embernek rossz tapasztalata van az ingatlanosokkal, de nem szabad általánosítani. Mindenki hallott már rossz fogorvosról, mégsem magunknak húzunk fogat.”

Kérem, fontolják meg, tájékozódjanak több helyen mielőtt sokmilliós kérdésekben döntést hoznának! Végezetül – mint áttételesen érintett szakmabeli - nem szeretném örökérvényűnek gondolt tanulságokkal untatni a tisztelt olvasót. De, hogy mégse merüljön feledésbe ez a téma, arra kérném az érintetteket – ha kedvük tartja – beszéljünk a történtekről. Természetesen azok jelentkezését is várom, akikhez megérkezett a „tőkeerős befektető csoport” és megvásárolták az ingatlanát.

Pataki Tibor

Cegléd Ingatlan

2014.05.01-től lép hatályba az új földtörvény!

A 2013.évi CXXII.  törvény  szerint földet magyar és uniós állampolgárok szerezhetnek. Az unión kívüli államok polgárainak földszerzési tilalma továbbra is fennmarad. Fontos tudni, hogy 2014.05.01 . napjától egy  hektár vagy annál kevesebb földet uniós állampolgárok is szerezhetnek, mint pl. a volt zártkerti ingatlanok  – engedéllyel. Az 1 hektár  vagy az alatti  föld szerzése magyar és uniós állampolgár esetében  csak akkor valósulhat meg,  ha senki nem élt az elővásárlási jogával és a szerzést a mezőgazdasági igazgatási szerv  jóváhagyta. Az 1 hektár földszerzés személyenként értendő, így nem kell összeszámítani a közeli hozzátartozóéval. Fontos tudni, hogy a földet szerző birtokában -tehát tulajdonában /használatában - levő terület nagysága nem haladhatja meg az 1 hektárt. Osztatlan közös tulajdonnál pedig az 1 hektár  terület arányosítással számolandó, azaz az 1 hektárnyi területnek megfelelő tulajdoni hányad szerezhető meg maximum.

Legfontosabb  szabály , hogy egy  hektárnál több földet  csak földművesek szerezhetnek!

Földműves  a törvény szerint :

Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki az 504/2013.( XII.29.) Kormányrendeletben  meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve

a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy

b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet,  illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi;.

A földszerzés feltétele, hogy a tulajdonos vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, és eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének. Vállalnia kell továbbá, hogy a földet a tulajdonszerzéstől öt évig nem hasznosítja más célra.

Feltétel az is, hogy nyilatkozzon: nincs fennálló földhasználati díj-tartozása. A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

Földet cserével akkor lehet szerezni, ha az új tulajdonosnak egyébként is van földje az adott településen, vagy ott lakik, vagy lakhelye, illetve agrárüzemének központja - legalább három éve - maximum 20 kilométerre van annak a helységnek a közigazgatási határától, ahol a föld van.

Földet ajándékozni csak közeli hozzátartozónak, egyháznak, önkormányzatnak és az állam javára lehet.

A törvény alapján a földművesek 300 hektár földet szerezhetnek meg, birtokmaximumuk pedig - a termelőszervezetekhez hasonlóan - legfeljebb 1200 hektár lehet. Az állattartó telepek üzemeltetői és a vetőmagtermelők viszont 1800 hektár földet birtokolhatnak.

A 300 hektáros földszerzési maximum túlléphető a törvény hatálybalépésekor meglévő föld kisajátítása miatt kapott kártalanítás összegéből vett területtel, valamint közös tulajdon, illetve házastársi vagyonközösség megszűnése esetén.

A 474/2013.(XII.12) Kormányrendelet  tisztázza az elővásárlásra jogosultak sorrendjét.

1.Az állam a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében. Az államot megillető elővásárlási jogot a földalapkezelő szerv gyakorolja.

2.Közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében a földműves tulajdonostárs.

3.A földet használó olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül, aki helyben lakónak minősül, vagy akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki legalább 3 éve használja a földet.

4. A szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása. Ugyanezen a helyen áll rangsorban a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredet megjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása.

5.Az olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül.

6..Az olyan földműves, aki helyben lakónak minősül.

7.Az olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

A 2-7. pontbanmeghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlásra jogosultak sorrendje:

1. a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja,
2. fiatal földműves,
3. pályakezdő gazdálkodó

Aki termőföldet használ, köteles a használatot annak megkezdésétől számított harminc napon belül az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha a használó nem a tulajdonos, illetve haszonélvezet fennállása esetén nem a haszonélvező, a bejelentési adatlapot a földhasználó mellett a tulajdonosnak, illetve a haszonélvezőnek is alá kell írnia. Zártkert esetében a bejelentési kötelezettség csak azt terheli, aki a haszonélvezeti jogánál fogva, vagy a tulajdonossal, illetve a haszonélvezővel való megállapodás alapján használja a zártkertet. A földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról, hogy termőföld használata a törvényben meghatározott korlátozásokat nem sérti. A földhasználó az  adataiban, valamint a használatban bekövetkezett a változásokat (ideértve a használat megszűnését is) 30 napon belül köteles az ingatlanügyi hatósághoz bejelenteni.

A bejelentést elmulasztó földhasználót az ingatlanügyi hatóság bírsággal sújtja, aminek mértéke a termőföld ingatlan-nyilvántartás szerinti AK értékének ezerszerese.  A bírság kiszabásával egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság - határidő megjelölésével - a bejelentés pótlására szólítja fel a mulasztó földhasználót. A határozatban előírt határidő elmulasztása esetén - újabb határidő megjelölésével - a bírságot ismételten ki kell szabni.

Fontos tudni, hogy  a hatóság is felülbírálhatja a földbizottság állásfoglalását is, ha úgy látja, hogy az eredeti vevő vagy az elővásárlásra jogosult  "felhalmozási céllal" szerezne tulajdonjogot. A haszonbérleti szerződések engedélyezésénél lényegében ugyanezen szempontok alapján mérlegel a hatóság.

A  jövőben a termőföld − korlátozott időtartamra − jelzálogfedezetként is szolgálhat.  

Több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult vevő közül a szakigazgatási szerv jelöli ki a nyertest. Amennyiben a szakigazgatási szerv megtagadja az árverési vevő javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, vagy az árverés sikertelen, a föld az állam tulajdonába, a földalapba kerül. A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) a döntést követő 30 napon belül köteles megfizetni a végrehajtónak, felszámolónak a földrészlet becsértékét.

A  tulajdonszerzésből kizárható az a magánszemély, akivel szemben az ügyletet megelőző 5 évben a szerzési korlátok kijátszását célzó jogügylet megkötését állapították meg. Nem szerezhet földhasználati jogosultságot offshore cég, illetve nyilvánosan működő részvénytársaság.

Egy átlagember életében maximum kétszer-háromszor kerül olyan helyzetbe, hogy el kell adnia saját, vagy örökölt lakását, éppen ezért teljesen érthető, ha gyakorlatlan az ingatlan értékesítésben. Mégis sokan önmaguk próbálkoznak az eladással, nem is gondolva a sok-sok veszélyre és buktatóra, aminek kiteszik magukat.

Az ingatlanértékesítés összetett tevékenység. Szükség van hozzá jogi, értékbecslői, pénzügyi, tárgyalástechnikai ismeretekre. Az utóbbi időben mégis megszaporodott a hirdetések végére odabiggyesztett szöveg: Ingatlanosok kíméljenek.

Sajnos sok embernek rossz tapasztalata van az ingatlanosokkal, de nem szabad általánosítani. Mindenki hallott már rossz fogorvosról, mégsem magunknak húzunk fogat.

Miben jelenthet segítséget egy szakember?

•  Először is abban, hogy ne essünk a nagy többség hibájába, mégpedig az ár rossz megválasztásába. Az ember hajlamos azokat a dolgokat, amelyekért keményen megdolgozott, nem a piaci viszonyok szerint, hanem szíve, vagy a szükség szerint értékelni. Ebben tud az ingatlanos szakember segíteni, aki napi szinten figyeli a tényleges eladási árak alakulását, és meg tudja határozni azt az árat, ami az adott körülmények között reálisan elkérhető egy ingatlanért, amennyiért eladható az ingatlan.
• Az ingatlanos tudja, hol kell hatékonyan hirdetni, milyen partner adatbázisokban érdemes még szerepeltetni az ingatlant.
• Megszűri a telefonos érdeklődőket, rossz szándékú idegenek, nem juthatnak az eladásra kínált lakásba.
• Az ingatlanosnak széleskörű banki kapcsolatokkal kell rendelkeznie, hogy többféle finanszírozási lehetőséget tudjon ajánlani, ami szintén alapfeltétele a hatékony értékesítésnek.
• Az ingatlanos szakember ismeri azokat a lehetséges jogi buktatókat, amik az adásvétel során felmerülhetnek. Ne feledje, hogy értékesítés esetén a vevő dönti el, hogy hol készül az adásvételi szerződés. Ha Önt nem képviseli gyakorlott szakember, könnyen kerülhet hátrányos helyzetbe.

Hogyan válasszunk? Számít a jutalék mértéke?

A közmondás szerint olcsó húsnak híg a leve. Igaz ez az ingatlanos cégek áraira is. Amelyik cég nagyon alacsony jutalékot kér, az nem lehet sikeres, nem lehet hatékony. Ugyanis a hatékony értékesítéshez sokat kell költeni, ráadásul előre, hiszen a jutalék csak sikeres értékesítés után jár. Nyilvánvaló, hogy 1-1,5% -os jutalékból nem futja hatékony marketingre, így nem is lesz sikeres értékesítés. Ezért hibás magatartás, ha már a beszélgetés legelején az ingatlanosnak szegezzük a kérdést, hogy hány százalékért dolgozik. Az előzőek alapján belátható, hogy hiába adunk megbízást alacsony jutalékra, ha soha nem lesz eladva az ingatlanunk.

De az sem biztos, hogy a legdrágább a legjobb. Az utóbbi időben nagyon sok "mezítlábas" ingatlanos jelent meg a piacon, kihasználva az eladók tájékozatlanságát. Ők telefonon jelentkeznek a hirdetésre, megnézik, majd felajánlják, hogy hoznak vevőt az ingatlanra. Éppen van is érdeklődője, aki pont ilyen ingatlant keres. „Véletlenül” még megbízási szerződés is van náluk. Ez az értékesítői csapat sem irodát, sem komolyabb infrastruktúrát nem tart fenn, mindössze mobiltelefonszáma van (néha még cég sem áll mögötte, valaki "segít" a számlázásban). Itt - tisztelet a kivételnek - gyakorlatilag annyi történik, hogy az ingatlanos meghirdeti a lakást valamelyik apróhirdetési oldalon. Egyéni mérlegelés kérdése, hogy ez a „szolgáltatás” megér-e több százezer, esetleg millió forintot. (A jutalékok 5-10% között mozognak,)

Felkérhetőek az értékesítésére az országos hálózatok is, melyek közös ismertetőjele, hogy meglehetősen drágák, bár a válság azért náluk is kikényszerítette a differenciált árazást (szerződéstípustól és területtől függően 3-5% között mozog a jutalék, természetesen ehhez hozzájön még az áfa). Náluk az a legnagyobb veszély, hogy ha nincs a településen irodájuk, akkor olyan értékesítőt jelölnek ki, akinek nincsenek ismereti a helyi árakról. Mivel egy városon belül 100 százalék árkülönbség is lehet attól függően melyik városrészben található az ingatlan, hiába a több ezres adatbázis, helyismeret hiányában pontatlan lesz az árkialakítás, nem lesz sikeres értékesítés.

Másik igen nagy veszélyt azok az ingatlanosok jelentik, amelyek hirdetéseikben német, osztrák, stb. vevőik számára keresnek ingatlanokat. Ők azok, akik nem értékesítésből élnek, hanem a szerződéskötéskor, ilyen-olyan címen kért jelentős összegből. A szerződéskötéssel nekik le is zárult a tranzakció, pénz a zsebben, a megbízó meg hiába várja a külföldi vevőket.

Végül néhány tanács, mit vegyen figyelembe, mit várhat az ingatlanostól?

• Felméri az Ön igényeit          
• Nézze meg a céget (hol van, milyen a weboldala, milyen ingatlanaik vannak)
• A piaci viszonyoknak megfelelő áron kínált ingatlanokkal foglalkozik.
• Naprakész az ingatlanpiaci helyzettel kapcsolatos kérdésekben.
• Naprakész az ingatlanjogi és ingatlanhitelek kérdésében.
• Megfelelő háttérrel rendelkezzen. Ha nem rendelkezik elég hatékony eszközökkel a munkához, töredékét érheti csak el azoknak az eredményeknek, amelyeket azok teljesítenek, akik a modern technikát is felhasználják a munkájukhoz. Ezek olyan eszközök, mint az irodahely, számítógép, internetes kommunikációs formák, hirdetések stb.
• Lehetőleg ne bízzon meg sok ügynököt. Válassza ki azt az egyet, akit a legjobbnak talál, aki az Ön szempontjainak megfelel. Ő úgyis bevonja majd a megfelelő partnereket a munkába. A statisztika azt mutatja, hogy akik egy ingatlanszakemberrel dolgoznak, kevesebb költséggel, sokkal hamarabb érnek el eredményt.

Az ember legjelentősebb vagyontárgya az ingatlana. Nem véletlen, hogy törvényi előírás alapján ingatlan adásvétellel kapcsolatos okirat, csak ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel készülhet. Vajon megfelelő gondossággal járunk el, ha ingatlant vásárolunk vagy ingatlant adunk el? Vajon egy átlagember rendelkezik-e annyi ismerettel, ami elegendő ahhoz, hogy egy életre szóló jelentőséggel bíró adásvételt, szakember közreműködése nélkül lebonyolítson?

A válasz természetesen nem. Érdemes kettéválasztani és külön elemezni az eladók illetve a vásárlók szempontjait. Nézzük először a vásárlók szemszögéből. Egy nagyon friss negatív példával kezdem, ami a vásárlónak több millió forintjába került. Közel 30%-os felárat fizetett azért, mert nem kérdezett meg egy szakembert, hogy mennyi a piaci ára a kinézett ingatlannak. Majd hárommillió forint veszteség áll szemben hétezer (hetesezer) forint költséggel. Amikor utólag beszéltünk, azt mondta, hogy a többi kínálati (!!) árhoz viszonyítva, jónak tűnt az ár. Ami azt jelenti, hogy látott sok eladhatatlan áron kínált ingatlant, és azokhoz viszonyította a megvásárolandó ház árát.

Vegyük sorra, miért is érdemes vásárlás előtt ingatlanos szakember segítségét kérni.

Kezdjük az egyszerűbb esettel, amikor nem az ingatlanos kínálatából választunk. Ilyenkor is érdemes kérni legalább egy egyszerűsített értékbecslést, szakértői állásfoglalást, ami tapasztalaton, adatbázison, összehasonlító adatokon - nem pedig szóbeszéden vagy kínálati árakon - alapuló piaci értékelés. Néhány ezer forintos ráfordítással százezreket, sok esetben milliókat spórolhatunk.

A másik eset, ha ingatlanostól vásárolunk, pontosabban ingatlanos adatbázisából választunk. Sokan azt gondolják ezeket az ingatlanokat drágábban lehet megvásárolni, holott épp az ellenkezője igaz! A mi kínálatunkban már külön jelöljük, hogy az ingatlan ára szakértői állásfoglalás alapján lett megállapítva, ezt látva a vásárló biztos lehet benne, hogy nem irreális áron vásárol. (Eladói tapasztalatok azt mutatják, hogy az országos hálózatokra ez a megállapítás nem feltétlenül igaz. Ők szinte minden esetben elfogadják az eladó által óhajtott árat, mivel a helyismeret hiánya miatt nem nagyon tehetnek mást.)

Nézzük, milyen előnyök származnak még a felárkockázat kiiktatásán kívül. Az ingatlanos mindent megtesz, hogy az érdeklődő mindenre kiterjedő tájékoztatást kapjon az ingatlanról. Az ingatlanosnál kényelmesen hasonlíthatja össze a szóba jöhető ingatlanokat, és kérésre további segítségeket kap. Rendelkezésére áll ügyvéd, értékbecslés és helyben intézheti a banki finanszírozást és a biztosítást is. A hitelügyintézéssel járó teendők átvállalása, a legjobb banki ajánlat megtalálása szintén jelentős segítség. Egyszóval, tájékozódás, biztonság és kényelem egy helyen. Mindez nem kerül pénzbe, a szolgáltatás a vevő számára teljesen ingyenes. Mindezek alapján bizton állíthatjuk, hogy célszerű az ingatlan keresést egy ingatlanügynökségnél kezdeni, rengeteg időt fáradtságot és pénzt spórolhatunk meg.

A fenti megállapítások természetesen és hangsúlyozottan ingatlanos szakemberekre és ügynökségekre vonatkoznak, nem pedig eladókat és vevőket telefonon zaklató ál-ingatlanosokra.

2013. szeptember 03.

Idézet egy régi motoros leírásából"

"30 éve dolgozom biztosításközvetítőként. Már akkor a szakmában dolgoztam, amikor még csak egy biztosítótársaság működött Magyarországon. Függő biztosításközvetítőként ennél a biztosítónál, majd pedig az ebből létrejött vagyonbiztosítónál és annak jogutódjánál dolgoztam. Minden biztosítónál arra törekedtem, hogy ügyfeleimnek, a lehető legjobb biztosítási védelmet dolgozzam ki. Bár a biztosítótársaság kitűnő termékeki ehhez adottak voltak, azonban ez nem volt mindig elegendő. Sokszor megtörtént, hogy ügyfelem éppen a másik biztosítótársaság termékében gondolkodott. Úgy vélem kb. 2004-től nagyon beindult az árverseny a kötelező- és a lakásbiztosítások piacán. Ez azt eredményezte, hogy egyre inkább csökkent a kezelt biztosítási állományom nagysága. Az ügyfélkapcsolat megvolt, de az ügyfél a két szép szememért nem volt hajlandó sok-sok ezer forinttal többet fizetni évente. Ezt az állománycsökkenési folyamatot csak úgy tudtam megállítani, hogy biztosítási alkuszként működök tovább. Így egyaránt több lehetőséget kapnak ügyfeleim és természetesen én is.  Az akkori élő állományomat azóta másfélszeresére tudtam növelni. Mindezt úgy, hogy nincs rám nehezedő teljesítmény kényszer. A biztosítási alkusszá válás első időszaka sok tanulnivalóval jár. A vezetőimtől sok –sok segítséget kaptam és kapok jelenleg is. Ideális munkakörnyezetet biztosítanak számunkra, közvetítők számára. Már többször megfogalmazódott bennem, hogy életem egyik legjobb döntése volt, hogy alkusszá váltam."

A bankok adósságrendezés céljára nyújtott jelzálog hiteleivel lehetőség van meglévő hiteleinket egybe vonni, és egyetlen, feltételeiben kedvezőbb hitelre váltani. A kiváltandó hitel lehet bármilyen típusú, pl. lakáshitel vagy szabad felhasználású jelzáloghitel, hitelkártya, lízing, személyi kölcsön, stb. A fennálló tartozás részleges vagy teljes összegére lehet hitelt igényelni, amennyiben megfelelő értékű jövedelmet és fedezet(ek)et tud  felajánlani.

Sok esetben tudjuk a törlesztési kötelezettséget akár 30-40-50%-kal is csökkenteni.

Mi legyen az ÖN elvárása?

Jobb kondíciójú hitelre váltsuk ki a meglévőket.

Gyors legyen a hitelügyintézés, hogy a ne kelljen több helyre fizetnünk hiteleinket, hanem csak egy pénzintézettel álljunk kapcsolatban.

Precíz legyen a hitelügyintézés, hogy a folyamat során minél kevesebbet kelljen a bankfiókba látogatnunk, hiányzó papírokat pótolnunk, vagy újakat beadnunk.

Mindezt mi megtetézzük azzal, hogy nálunk Önnek nem kell fizetnie az ügyintézésért! (Sikerdíjat sem)

Következő okokból érdemes hitelt kiváltani

• Törlesztőrészleteinket csökkenteni szeretnénk kedvezőbb kondíciójú hitelre váltással és/vagy a futamidő megnövelésével.
• Törlesztőrészleteinket növelni szeretnénk, hogy minél hamarabb visszafizethessük a hitelt.
• Le szeretnénk egyszerűsíteni a havi hiteltörlesztéseink fizetését, és szívesebben tartanánk számon mindössze egy részletfizetést havonta.
• Amennyiben meg szeretnénk változtatni hitelünk eddigi szereplőit (pl. adós, adóstárs, kezes, zálogkötelezett).
• Amennyiben hitelünk devizanemét (pl. svájci frankról forintra) szeretnénk megváltoztatni.
• Amennyiben meg szeretnénk változtatni hitelünk kamatperiódusát.
• Amennyiben nem vagyunk jelenlegi bankunkkal megelégedve és újat szeretnénk.
• Amennyiben más törlesztési módot szeretnénk.
• Amennyiben meg szeretnénk változtatni a törlesztőrészletek fizetésének napját (más néven a havi esedékességi napokat).
• Amennyiben a fenti indokok mellett készpénzre is szükségünk lenne, megtehetjük (fedezeteink erejéig), hogy magasabb összegű hitelt veszünk fel, mint amennyiből a régi tartozásainkat kifizetjük. A különbözetet szabadon elkölthetjük.

Készpénzért megvásároljuk lelakott, felújításra szoruló lakását! Hívjon, megegyezünk!

Ami nyilván senki számára nem okoz meglepetést, az az a tény, hogy minél jobban megközelíti az irányár a valós piaci értéket, annál nagyobb lesz az érdeklődés egy adott ingatlanra, annál jobban nő a valószínűsége annak, hogy ténylegesen vevőre talál. Ez természetesen lecsökkenti az értékesítési időt is.

Az ártényező

Egy nem megfelelően megválasztott, irreálisan magas ár nagyon megnyújthatja az értékesítési időt. Persze soha nem a tulajdonos szemszögéből irreálisan magas az ingatlan ára, ő ugyanis nagyon sokszor érzelmileg is kötődik az eladandó ingatlanához, valamint az eladást a legtöbbször egyéb tényezők is befolyásolják, így például hitel visszafizetése, másik ingatlan vásárlása.

Jó helyen, jó adottságok

Ugyanakkor az értékesítési idő meghatározásánál nem csak az árpolitikával, mint befolyásoló tényezővel kell számolni, hanem az ingatlan típusából, elhelyezkedéséből eredő sajátosságaival is. Egy olyan ingatlant, ami jó helyen van és jók az adottságai, most is majdnem olyan gyorsan el lehet adni, mint néhány évvel korábban.

Amikor nem megy az eladás

Az eladhatóságot alapvetően meghatározza, hogy az ingatlan mennyire keresett környéken helyezkedik el. Emellett lényeges, hogy ezen a környéken belül hol található az ingatlan, milyen a környezete. Például házak, telkek esetében egy romos, félkész ház, gondozatlan telek, lakások esetében pedig egy elhanyagolt lépcsőház, a zajos szomszédok akár meg is hiúsíthatják az eladást. Egy falusi ingatlan is jóval nehezebben értékesíthető most, mint egy városi, hacsak nem bír valami különleges értékkel, például felújított, egyedi stílusú parasztház, kúria.

Mennyi időre számítsunk?

Amennyiben a környékkel, környezettel nincsenek ilyen gondok, akkor mondhatjuk azt, hogy főleg az ártól függ a sikeres értékesítés. Lakások esetében néhány hónapos, fél éves értékesítési időn ne lepődjünk meg, míg családi házaknál már akár egy év, vagy annál hosszabb idő is eltelhet.

A méret szerint növekvő értékesítési időnek az az oka, hogy nagyobb méretű (és értékű) ingatlanokra kisebb a fizetőképes kereslet, valamint egy nagyobb lakás, illetve családi ház esetén megnő a különböző variációk száma, és ezáltal egyre több szempont fogalmazódik meg az érdeklődőkben, vagyis több időbe telik, ameddig a tulajdonosok belefutnak abba a vevőbe, akinek “pont” az ő ingatlanuk.

Ez persze még a jó eset, hiszen a gyakorlatban nagyon sok nagyméretű családi ház a ’80-as és ’90-es években épült, ezért korszerűtlenek, sokszor túl nagyok és gyakran az elhelyezkedésük sem vonzó mai szemmel nézve.

Ami viszont gyorsan elkel, azok az 1.-3. emeleti, téglaépítésű, gázfűtéses – ezen belül is leginkább a gázcirkós – lakások, melyeket aztán ki tudnak adni, illetve később némi nyereséggel könnyen értékesíthetnek.

Mikor, hogyan változtassuk az árat?

Az ingatlan árának van egy úgynevezett érési folyamata. Ennek – vagyis az értékesítési időnek – a hossza annak is függvénye, hogy a tulajdonos az ármeghatározásával mennyire dinamikusan közelít a valós piaci értékhez. Extrém esetben az eladás több évig is eltarthat.

A megfelelő ár hiányában hosszú hónapokkal nyújthatjuk meg feleslegesen az ingatlan eladási idejét, ha egyáltalán el tudjuk adni. Amennyiben folyamatosan hirdetjük az ingatlant, s kereslet híján lejjebb visszük az árat, akkor nincs ok a türelmetlenkedésre, mert így minden bizonnyal rövidítettünk az értékesítési időn, s egy idő után el fog kelni a lakás. Ugyanakkor persze ez csak abban az esetben igaz, ha nincs más gond az ingatlannal, s megfelelő felületeken hirdetik.

Aki persze nem akarja csökkenteni az irányárat annak ellenére sem, hogy már hónapok óta nincs érdeklődő a lakásra, az indokolhatja azzal az ár kitartását, hogy egy-két éven belül úgyis emelkedni fognak az árak. Azonban az ingatlanközvetítők szerint jelentős növekedésre nem érdemes számítani, csak olyan kivételes esetekben, amikor például egy nagyobb volumenű munkahelyteremtő beruházás költözik a környékre. Így aztán lehet, hogy az értékesítési idő több évre nyúlik majd, vagy akár a tulajdonos nyakán marad a lakás.

(ingatlanmagazin.com)

 Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona érték nem minőségi, hanem egykori jövedelemadó kategória, de mégis a mai napig, általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni. 

Méret: A nagyobb, egybefüggő földterület értéknövelő tényező.

Tulajdonviszonyok: Az 1/1-es vagy közeli hozzátartozók tulajdona szintén értéknövelő tényező. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50%-ot meghaladó) tulajdoni hányad jelent értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, az is értéknövelő tényező.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, település távolság), az infrastruktúra (település távolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte, a tartalomtól függően értéknövelő, illetve értékcsökkentő tényező is lehet.