Képes Cegléd Ingatlan

Kiemelt ingatlanok
615
Tápiószentmárton
Üzleti célú ingatlan
95 000 000 .- Ft

257
Cegléd
Családi ház
11 900 000 .- Ft

246
Cegléd
Társasházi lakás
11 900 000 .- Ft

233
Jászkarajenő
Családi ház
5 500 000 .- Ft

Partnereink:

Aktualitások

Pang vagy szárnyal az ingatlanpiac?

Az utóbbi időben több megbeszélésem indult úgy, hogy a partnerem fontosnak tartotta előre bocsájtani, tudja, hogy mostanság pang az ingatlanpiac. Ezt hallva nagyon bamba képet vághatok, mert többnyire kicsit elbizonytalanodva hozzáteszik: Vagy nem? A folytatásban persze megbeszéljük, hogy épp az ellenkezője igaz, az ingatlanpiac köszöni, jól van, tökéletesen működik – most még - de ez egy másik elemzés része. Sokat gondolkoztam, hogy mi okozhat ilyen mértékű tévedést az értékesíthetőséget illetően, amikor folyamatosan azt kommunikáljuk, hogy jelentősen csökkent az értékesítési idő, jelenleg már átlagosan a három hónapot sem éri el. Amikor negyedik éve, hogy az alacsony betéti kamatok és a kedvező hitellehetőségek miatt a megtakarítással rendelkezők az ingatlanok felé fordultak, befektetési céllal kezdtek lakásokat vásárolni. Az ingatlanpiac természete a dominó elv – egy adásvétel minimum egy, de sok esetben két-három újabb tranzakciót generál -  néhány hónapon belül mozgásba hozta a piacot.

Hirdetési portálokat böngészve, az utóbbi időben meglepődve tapasztaltam, hogy jelentősen megnőtt az irreálisan magas áron kínált ingatlanok száma. Jó eséllyel ezek az ingatlanok hónapokig, esetleg évekig nem kelnek el, tulajdonosaiknak pedig senki nem magyarázza el, hogy nem az ingatlanpiac pang, hanem az ármeghatározással lőttek jócskán mellé. Nem is lenne ez meglepő, a magánszemélyek által feladott hirdetésekben gyakran találkozunk ilyen esetekkel, hiszen szakmai támogatás nélkül próbálkozó eladók nem rendelkeznek megbízható piaci ismeretekkel. Ami meglepő az az, hogy „céges” hirdetésekben még vadabb dolgokkal találkoztam. A kistérség egyik településén található ingatlan esetében például konkrétan 1,7 millió forinttal drágábban kínálja nem is egy „ingatlanos”, mint a tulajdonos. Egy ismerősöm mesélte a napokban, hogy egy kéretlen hívás alkalmával az „ingatlanos” látatlanban azt is megígérte, hogy drágábban is el tudja adni az ingatlant, mint amennyiért a tulajdonos kínálja. Utóbb azt is hozzátette, hogy ő már tudta, hogy mire megy ki a játék és nyugodt szívvel utasította vissza a visszautasíthatatlant. Sokan viszont nem tudják, hogy mi ebben a trükk – ezt már én teszem hozzá. Egész egyszerűen arról van szó, hogy a hálózatok értékesítői elsősorban a megbízás megszerzésében érdekeltek, nem pedig az értékesítésben. Ezért aztán minden magánhirdetőnél „bepróbálkoznak”, felelőtlen, megvalósíthatatlan, de jól hangzó ígéretekkel csábítják a megbízási szerződés aláírására.

A tanulság az, hogy az ingatlanpiac szárnyal ugyan, de a túlárazott ingatlanok továbbra sem találják az új tulajdonosukat.

Pataki Tibor

Eladó az ingatlanom!

A történetet most nem részletezném, tanulság viszont van, nem is kevés. Nézzük meg kicsit részletesebben. Ingatlan értékesítés kapcsán az eladókat három csoportra oszthatjuk.

Az első csoport a bizalmatlan. Ő az, aki senkiben sem bízik saját magán kívül, azt gondolja, hogy minden szempontból felkészült egy sokmilliós ügylet lebonyolítására. Nem nagy dolog feladni egy hirdetést, de később aztán kezdődnek a problémák. Kezdve azzal, hogy senki sem jelentkezik a hirdetésre, vagy a másik véglet, amikor átjáró házzá változik a békés családi fészek, a véletlenül se vásároló, csak kíváncsiskodó ingatlan turisták megjelenése miatt, bezárólag egy előnytelen tartalommal megkötött adásvételi szerződéssel. A további kockázatokat most nem részletezném, a vége vagy sikeres, vagy problémás értékesítés, de később előfordulhat szakember bevonása is.

A második csoport a tudatos. Ő az, aki meg sem próbálkozik egyedül. Szakemberhez fordul, jó esetben (ajánlás alapján) egyből rátalál a megfelelőre. Ebben az esetben egy bizalomépítő találkozás keretében, csak a részleteket kell megbeszélni. Ismeretség hiányában több szakemberrel is tárgyal és a benyomásai alapján választ. A tudatos eladó, tudni akarja, hogy mennyibe kerül és mit kap a pénzéért. Ő az, aki nem úgy keresi fel az ingatlanost, hogy „maguk hány százalékért dolgoznak”, hanem arra kíváncsi először, hogy mit tesznek a munkadíjukért, önmaga számára mitől lesz könnyebb és biztonságosabb az eladás.

A harmadik csoport a könnyelmű. A kriminalisztikában ismert kifejezéssel az áldozattípus. Ő az, aki vonzza a szélhámosokat. Aki egy ebédmeghívás és némi nyomásgyakorlás hatására paplant vásárol 300 ezerért, bónuszként pedig semmire sem jó edényeket további százezerért.

Ő az, aki miatt ez a cikk íródott. Ő az, aki az első, nála bejelentkező „ingatlanossal” úgy írja alá a konyhaasztalon a biankó megbízási szerződést, hogy azt el se olvassa. Így történhet meg, hogy csak később derül ki, hogy közvetítésre adott megbízást, miközben azt mondták neki, hogy adásvételi előszerződést (!!!) írnak alá. Így történhet meg az is, hogy csak a vevő érdeklődésére veszi elő az aláírt szerződést, hogy megnézze mennyivel is tartozik az „ingatlanosnak”. Mondani se kell, hogy eláll a lélegzete, amikor szembesül a leírt számokkal.

Bár már többször leírtam, de kénytelen vagyok megismételgetni: Az emberek túlnyomó többségének az ingatlana a legjelentősebb vagyontárgya, ennek megfelelően bánjunk vele!

Pataki Tibor
Cegléd Ingatlan

Ingatlanpiaci visszatekintő, 2016

Ha egy mondatban kellene jellemezni a 2016-os évet, elmondhatjuk, hogy az elmúlt év a panel éve. Ami 2014-óta folyamatosan megfigyelhető volt, 2016-ban végérvényesen kiteljesedett. Helyreállt az évtizedekig – tegyük hozzá, sokáig nem oktalanul - lenézett panellakások presztízse. A Cegléd Ingatlan által értékesített „panelek” ára elérte, időnként meghaladta a régebbi építésű, mára korszerűtlennek számító, magas költséggel fenntartható gázkonvektorral fűtött téglalakások árát. A felfokozott érdeklődés megtette a hatását, az év végére szinte elfogyott a kínálatból ez a lakástípus.

Kicsit távolabbra is tekintve elmondhatjuk, hogy a ceglédi ingatlanok árának emelkedése meg sem közelítette a budapesti ingatlanárak növekedését. Ez esetben jól jártunk a főváros közelségével, hiszen sokan cserélik ceglédi ingatlanra a budapesti lakásukat.

Adataink szerint az elmúlt 2 évben a társasházi lakások esetében 40-50 százalékos, a családi házak esetében 20-40 százalékos áremelkedést generált a szokatlanul élénk kereslet. Az utóbbi kategóriában az ingatlanok tulajdonosainak nehezebb az összehasonlítás, mivel csak értékesítéssel foglalkozó tanácsadóknak vannak megbízható, összehasonlító adataik a már eladott ingatlanokról. A vásárlások döntő többsége hitel igénybevételével történt, ami az alacsony, illetve fix kamatokat figyelembe véve ésszerű döntésnek mondható. Gyakorlattá vált, hogy a „rossz” hitellel terhelt ingatlant eladták a tulajdonosaik, majd másikat vásároltak, már sokkal kedvezőbb kondíciókkal. Városunkban továbbra sem könnyű értékesíteni a nagy alapterületű, 30 milliós ár feletti ingatlanokat. A nehézséget a gyér kereslet okozza, ami annak ellenére évek óta fennálló jelenség, hogy remek ingatlanokat találunk ebben a kategóriában is.

Amennyiben nem változik jelentősen a jegybanki alapkamat, továbbra is jó befektetésnek számít az ingatlan, ezért az idei évben is jelentős piaci mozgásra számítunk. Érdemes figyelni a piaci folyamatokra – a Cegléd Ingatlannál ingyenes a konzultáció – hiszen egy jó állapotú kétszobás lakás áráért, most akár egy közepes állapotú „kockaházat” is lehet vásárolni, ami egy nagyobb létszámú család esetében minőségi cserének számít.

 

Pataki Tibor

Cegléd Ingatlan

Zártkerti ingatlanok átminősítése.

A zártkerti ingatlanok tulajdonosai 2016. december 31-ig kérhetik az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlanuk művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését.
A Magyar Közlöny 2015. évi 162. számában 2015. október 30. napján megjelent a földművelésügyi miniszter 67/2015 (10.30.) FM. rendelete, mellyel lehetővé válik a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása, ezáltal kifüggesztés és jóváhagyás nélküli adásvétele.
Azáltal, hogy a kivett zártkert kikerült a Földforgalmi törvény hatálya alól, a belterületi ingatlanokéval azonos módon lehetséges eladásuk-vételük.
Ügyvéd által készített adásvételi szerződéssel bejegyezhetővé válik a zártkerti ingatlan adásvétele.
Ehhez csupán az szükséges, hogy a tulajdonos eladó az illetékes járási földhivatalnál kérje a kivett zártkerti átminősítést.
Újdonság, hogy nemcsak a felépítménnyel rendelkező zártkertet lehet átminősíteni, hanem a felépítmény nélkülit is. Az első esetben zártkerti művelés alól kivett terület mellett a fennálló épület fő rendeletetésének jellege is feltüntetésre kerül az ingatlan nyilvántartásba.
A zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetése a zártkerti ingatlan meghatározott részére is kérhető. Ez esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani.
Közös tulajdonban álló zártkerti ingatlan esetén a tulajdonostárs által benyújtott kérelemhez csatolni kell a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát is.
A földhivatali eljárás díjmentes.
Fontos hangsúlyozni, hogy az új jogszabály adta lehetőséggel csak 2016. december 31. napjáig élhetnek a zártkerti ingatlan tulajdonosok. Ha e jogvesztő határidőig a művelés alól kivett zártkertté nem minősítik át a zártkerti ingatlanukat, később ezt már nem tehetik meg és ezáltal a Földforgalmi törvény szabályai szerint kell eljárni a zártkerti ingatlanuk esetében is , azaz kb. félév időtartamú jóváhagyási eljárással adható csak el – kifüggesztés és elővásárlási joggyakorlás mellett.

A kérelem letölthető: http://www.foldhivatal.hu/…/nyomtatvany/zartkert_kerelem.pdf

Etikus ingatlanos?

Egy szakmai oldalon riport készült egy ingatlanossal, ahol azt fejtegették, hogy miért fontos ingatlan eladásnál szakember közreműködése. Mivel sok-sok érv szól a közreműködés mellett, néhol egészen jól érvelt a kérdezett. Ami számomra érthetetlen és elfogadhatatlan volt az a zavaros érvelés az „ajánlattételi díj” mellett, és annak a sugallása, hogy az ingatlanos piaci ár felett is képes ingatlant eladni. Nézzük miről is szól az ajánlattételi díj.

Amikor egy érdeklődőnek megtetszik egy ingatlan és vételi ajánlatot akar tenni, bizonyos irodák ezért készpénz letétbe helyezését kérik. Az indokolás elég változatos, ki-ki tehetsége szerint megpróbálja elhitetni, hogy tulajdonképpen az ajánlattevőnek tesznek jót. Olyan magyarázatról is számoltak már be érdeklődők, hogy az ingatlanos szerint így gyorsabb (?) az ügyintézés!?

Véleményem szerint ez az eljárás indokolatlan, etikátlan és szükségtelen. Arra jó csupán, hogy az érdeklődők elkerüljék az ingatlan irodákat. Szakmabeliek tudják, hogy bizonyos köröknek miért fontos ez a letét, de erre egyelőre nem térnék ki. Az ingatlant vásárolni szándékozóknak azt ajánlom, hogy keressenek olyan ingatlanos szakembert, akinek nemcsak a megbízója, hanem a vásárló is partner.

Másik súlyos baki annak a kommunikálása, hogy ha ingatlanosra bízza az értékesítést, többet is kaphat érte mint az aktuális piaci ár. Ez egyrészt nem igaz, másrészt súlyos kommunikációs hiba, hiszen az ingatlant keresőknek azt üzeni, hogy ingatlanostól drágábban vásárolhatnak mint magánszemélytől, holott a vásárlónak éppen a szakember közreműködése biztosíték arra, hogy piaci áron vásárol.

Mitől függ egy ingatlan értéke?

Ha szakember segítségét kéri egy ingatlan értékének megállapításához és szeretné érteni a részleteket, illetve ha - rosszabb esetben - magunk próbáljuk „belőni” az ingatlanunk értékét, az alábbiakat mindenképpen vegyük figyelembe.

1.     Kereslet-kínálati viszonyok

2.     Alkalmasság

3.     Jövedelemszerző képesség

Kereslet-kínálat.

A klasszikus közgazdasági tétel, a kereslet és kínálat viszonya fogja az ingatlan piaci árát is meghatározni, mégpedig az egyensúlyi áron. Azaz, közgazdaságtani értelemben nincs fix ár! Ezért helytelen az az állítás hogy az én ingatlanon ennyit és ennyit ér. Minden – az ingatlan is – annyit ér amennyit legalább egy vevő hajlandó megadni érte. Ezért lehet alacsony ára egy ingatlannak, ha a környéken nagyon sok hasonló eladó van és lehet irreálisan magas is, ha a környéken egyáltalán nincs eladó ingatlan, de jelentős a kereslet.

Alkalmasság.

Ingatlanos alapvetés, hogy az ingatlan értékének 3 legfontosabb meghatározója a helye, a helye és a helye. Hogyan is értelmezzük ezt a félig tréfás megállapítást saját ingatlanunkra?

Az első „helye” a tágabb környezet, ahol az ingatlan elhelyezkedik, egy város vagy városrész. A második „helye” a szűkebb környezet, az utca, a társasház, a kert, a szomszédok. A harmadik „helye” pedig maga az ingatlan tájolása, mérete, alaprajza. Mindegyik szint más szempontból fontos az ingatlan használójának illetve leendő használójának. Ne felejtsünk el azonban egy fontos tényt. Az ingatlanunk minden tulajdonsága mindenki számára más értéket képvisel! Például az utca túloldalán lévő iskola egy kisgyermekes családnak áldás (értéknövelő), viszont a nyugdíjas néninek szörnyű ricsaj forrása (értékcsökkentő).  A példák sora végtelen. Ez a megközelítés tehát alapvetően az ingatlan hasznosságából, adott érdeklődőre vonatkoztatható alkalmasságból számítja az ingatlan értékét. Amennyiben sok érdeklődőre érvényesek a vonatkozó szempontok, akkor az értéknövelő tényező. Ha speciális ingatlanunk van, akár helyi, akár hasznosíthatósági szempontból, akkor az alapesetben értékcsökkentő tényező.

Jövedelemszerző képesség.

Ezt a nem kevésbé fontos tényezőt akkor kell figyelembe vennünk, amikor az ingatlant nem saját használatra, hanem befektetési céllal vásároljuk. Ebben az esetben azt kell nézni, hogy milyen hozamokat tudunk realizálni az ingatlan bérbeadásával illetve hosszabb távon számíthatunk e értéknövekedésre, bár ez utóbbi inkább jóslás kategória, hiszen senki sem tudja megmondani mikor születik egy jogszabály ami újra kibillenti a piacot az egyensúlyi helyzetből. Értékteremtő, jó befektetésről akkor beszélhetünk kiszámítható időn belül megtérül a befektetett pénzünk. Kisbefektető számára hét évnél hosszabb megtérülési idő - véleményem szerint  - nem túl jó befektetés…..

Természetes, hogy laikusként nincs elég megbízható információjuk, de a fenti paramétereket figyelembe véve már túl nagyot nem tévedhetnek. Mivel azonban a szakszerű értékbecslés legfontosabb elemei az összehasonlító adatok nem állnak rendelkezésre (A kínálati árak nem mérvadók, szinte biztos, hogy tévútra vezetnek), azt javaslom, hogy pénzt, időt és fáradtságot kímélendő, forduljanak megbízható szakemberhez.

 

Ingatlanosok (?)

Ingatlanos hirdetési portálokat böngészve (szakmai ártalom) szokatlan jelenségre lettem figyelmes. Magánszemélyek hirdetésére szűkítve lapozás közben meglepetten látom, hogy a hirdetést feladók sorában erzsi, Erzsit követ. Lehet, hogy túlvásárolta magát a hölgy ingatlanokból? Szó sincs róla, egészen másról van szó, katánál és költözzön-nél ugyan ez a helyzet. Telefonszámuk végén egymás utáni számok, nyilvánvaló, hogy közük lehet egymáshoz. (Erzsi újabban nem céges telefonszámot is használ) Na persze, ingatlanosok. De vajon miért inkognitóban? Céges értékesítők magánszemélynek adják ki magukat? A feltett fotókon egyetlen céges pecsét se látszik. Csak nem szégyellik a logójukat? Vagy azt gondolják, hogy így szívesebben szóba állnak velük? Amikor megbízást kell szerezni akkor óránkénteladunkegyingatlant, hetvenezresadatbázis, tutivevőmvan, éppilyetkeresnek, tulajdonostólházatvennék, egyebek, amikor meg el kellene adni akkor erzsi, kata, költözzbe?

Itt most be is fejezném az iróniát, ha ezután is felfedezhető lenne, az csak a véletlen műve lehet.

Hosszú évek óta dolgozunk azon, hogy tudatosítsuk az emberekben, hogy fejlett pénzügyi kultúrájú országokban miért nem szokás szakember nélkül ingatlan eladásba, illetve vásárlásba kezdeni. (Ahogy a fájós fogunk kihúzásába sem, de ezt már elsütöttem néhányszor, elnézést.) Magam is közzétettem erről a gondolataimat, gondolván, ha csak néhányan megfontolják, már tettem valamit a jó ügy érdekében. Szakmabeliekkel beszélve eddig általános vélemény volt, hogy az emberek gondolkodásmódját kellene valamilyen módon jó irányba befolyásolni. Eddig. Mostantól én azt az álláspontot fogom képviselni, hogy előbb a SZAKMA gondolkodásmódját kell helyre tenni. Már többször, több helyütt leírtam, hogy miért éri meg szakemberre bízni a nagy értékű vagyontárgyunk eladását, illetve miért éri meg szakember közreműködésével vásárolni. (Nem fenyegetés akar lenni, de még nem veszítette el az aktualitását, lehet, hogy újból közzéteszem.) Ma is érvényesek és védhetőek az érvek, amiket akkor felsorakoztattam, de az utóbbi hónapok történései alapján el kell ismernem, hogy ellene is jól lehetne érvelni.

Véleményem szerint a szakmának elsősorban szakszerűnek és hitelesnek kell(ene) lennie ahhoz, hogy az embereknek a fodrászuk, orvosuk, autószerelőjük mellett INGATLANOSUK is legyen. Egy szolgáltatást nem könnyű eladni, hiszen nincs kézzelfogható termék. A szolgáltatónak az elégedett, nem pedig a csalódott ügyfelek az ajánlói. Hatványozottan vonatkozik ez az ingatlanügynökre. Én például még soha nem hallottam, hogy egy félresikerült hajfestés után azt mondta volna az elszenvedő, hogy soha többé nem megy fodrászhoz, ezután házilag barkácsolja a frizuráját. Azt viszont naponta hallom, hogy hallani sem akar ingatlanosról, mert a sógort, szomszédot, stb, csúnyát becsapták. Nem azt mondja, hogy x vagy y, hanem azt, hogy AZ ingatlanos. Ez az, amit ezúton is kikérek magamnak, a tisztességes ingatlanosok nevében!

Nem azt kérem, hogy mindenki a Cegléd Ingatlan tanácsadóit kedvelje. Azt kérem, hogy bárki, aki ingatlannak kapcsolatos döntés előtt áll (Újra mondom, a legértékesebb vagyontárgyunk, nem pedig egy használt télikabát.), fontolja meg, hogy kiben bízik meg, kitől kér segítséget a sokmilliós ügylet lebonyolításához.

Kedvezmények az első lakásnál

Az illetéktörvény nem csupán a vagyonszerzés illetékéről, hanem a kedvezményekről is rendelkezik. Ilyen például az első lakásukat vásárlók illetékre vonatkozó részletfizetési lehetősége, valamint a 35 év alattiak illetékkedvezménye szintén az első lakás megszerzésekor.

Az első lakástulajdont szerzők, ha kérik, az illetékre 12 havi pótlékmentes részletfizetési kedvezményt kapnak. Ez életkortól és a lakás értékétől függetlenül megillet mindenkit, amikor első lakását megszerzi. A 35 évnél fiatalabbaknak ráadásul illetékkedvezmény is jár. Csak a felét kell kifizetniük a lakás értékéhez viszonyított illetéknek, ha a tulajdon egészének értéke nem több 15 millió forintnál. Kedvezmény nélkül egy 15 milliós ingatlan illetéke 600 ezer forint, a fiataloknak viszont csak 300 000 forintot kell fizetniük.

Az illetékkedvezményeket célszerű az adásvételi szerződésben, vagy a Földhivatalhoz benyújtandó, az adóhivatali B400-as (Adatlap ingatlan vagyonszerzés esetén a vagyont szerző adatainak, illetékmentességének, kedvezményének… bejelentéséhez) adatlapon kérni. Máskülönben ilyen nyilatkozatot legkésőbb a NAV által küldött fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig, vagyis a kézbesítéstől számított 15 napon belül tehet a vásárló a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz címzett beadványban.

A részletfizetés és az illetékkedvezmény együtt és külön-külön is igénybe vehető. Azonban a részletek késedelmes befizetése azzal járhat, hogy a fennálló tartozást késedelmi pótlékkal növelten egy összegben kell megfizetni.

Tényleg elszabadultak az ingatlanárak?

Az utóbbi hetekben nem túl szívderítő ingatlanos példáját láthatjuk annak, hogy az országos média milyen szinten képes befolyásolni a mindennapjainkat.

Szinte naponta jelennek meg bombasztikus hírek, „ütős” szalagcímekkel. „Elszabadultak az ingatlan árak, egekben az ingatlanok ára”, stb. A jobb érzésűek a cikkben aztán finomítanak, de az olvasóhoz az már nem minden esetben jut el, ezért aztán az ingatlanos hirdetési felületeket megint elárasztották az irreális áron kínált ingatlanok.

Az alábbiakban azoknak szeretnék segíteni, akik valóban el akarják adni az ingatlanukat. (Akik spekulációs értékesítésben gondolkodnak, azoknak még várni kell egy ideig)

Először egy alapvetést kell leszögezni. Az ingatlanpiac lokális piac. Nagyon leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy Cegléden ceglédiek vásárolnak. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy a közeli, környező településeket (ceglédi kistérség) is Ceglédhez tartozónak számítva, a vevő húszból tizenkilencszer helybéli. (Ezért nem adnak el ingatlant Cegléden dabasi, kecskeméti, budapesti, győri, stb., ingatlanosok) Ezek után könnyen belátható, hogy Budapest néhány elit kerületében, valamit 3-4 divatos nagyvárosban tapasztalható áremelkedés egyáltalán nem azt jelenti, hogy országos trendről van szó.

Nézzük mi az, ami elmondható, szűkebb pátriánk, Cegléd jelenlegi ingatlanpiaci helyzetéről, az idei eladási adatokat is figyelembe véve. Való igaz, hogy a kereslet a múlt év elejétől kezdve jelentősen megnőtt. Ez a keresletbővülés alapesetben valóban áremelkedést eredményezhetne, ha nem lenne hosszú évek óta tartó túlkínálat eladó ingatlanokból. A túlkínálat azonban jelen van, hiszen sokan évek óta nem tudták eladni az ingatlanukat, ezért „nem szöknek az egekbe” az ingatlan árak Cegléden.

A tavalyi keresletbővülés egyértelmű oka a banki finanszírozás normalizálódása volt. A bankoknál megjelentek az olcsó, korrekt feltételekkel nyújtott hitelkonstrukciók, amelyek segítenek a kevés pénzzel rendelkező vásárlókon. Idén már a befektetési szándékkal vásárlók is megjelentek, hiszen Magyarországon manapság már szinte csak az ingatlan a biztonságos, némi hozammal is kecsegtető befektetési lehetőség. Cegléden lakásbérlet tekintetében a kereslet dominál, így aztán nem jelent gondot az ingatlan bérbeadása. Persze ez sem kockázatmentes dolog, de lehet biztonságosan is csinálni, egyszer majd megosztom Önökkel az ez irányú tapasztalatainkat is.

Pillanatnyilag tehát a ceglédi ingatlanpiacról elmondható, hogy a kereslet – kínálat egyensúlyban van, így az árak sem változnak az elmúlt hónapokhoz képest. Azt azonban el kell mondanom, hogy ez az egyensúly meglehetősen kényes, bármikor megjelenhet olyan lényleges piacbefolyásoló tényező, ami számottevő árváltozáshoz vezethet.

A tuti vevő!

Kedves ingatlant eladni szándékozó ingatlantulajdonosok!

Ha egy magát ingatlanosnak mondó úr vagy hölgy szájából azt hallják, hogy tuti vevőm van az ingatlanára – a profi maffiózó hozzáteszi, hogy kettő is - mutassanak nyugodtan ajtót. A hevesebb természetűek nyomatékot is adhatnak egyet nem értésüknek, de egyet semmiképpen se higgyenek el. Nevezetesen, hogy létezik a tuti vevő.

A becsapott ügyfelek számának gyors növekedése azt mutatja, hogy sokan sikeresen alkalmazzák az értékesítési tréningeket tanult „parasztvakítását”.

A rászedett eladók elbeszélése szerint a következőképpen működik a dolog: Az „ingatlanos” miután tüzetesen megnézte az eladó ingatlant határozottan kijelenti, hogy van olyan tuti vevője, aki pont ilyet keres. (kettő, három is elhangozhat) Az eladónak tetszik a dolog, hiszen az árról például egy szó sem esik, mintha pont jó lenne a megálmodott vételár. A megbízási szerződés sok esetben, helyben megköttetik. Az eladó sokszor olyan fontos információk híján van, mint például a fizetendő jutalék mértéke. Ha mégis szóba kerül, hogy nem kevés a 4-5 százalék + áfa, gyorsan elütik azzal, hogy azt majd pluszban kifizettetik a vevővel. Ezzel ingatlanos el, az eladó pedig elégedetten várja a tuti vevőket. Eltelik egy-két hét, semmi. Telefon, hol van már a tuti, stb….? Hááát vevő az van, de sokallja az ingatlan árát. Puff neki! Tetszik érteni? Sikerült elkötelezni magát néhány hónapra, addig még bármi lehet, talán még rá is lehet beszélni, hogy adja olcsóbban.

Másik tipikus eset. Egy ügyfelem a megbízási szerződésünk megkötésének harmadnapján egy névkártyát nyújt át. Vadonatúj cég a városban, az értékesítője - kézzel - nagyjából ezt firkálja a névjegyére. Tudomásomra jutott, hogy eladó az ingatlana. Van érdeklődőm, aki pont ebben az utcában keres lakást, ha aktuális keressen! A megbízóm értetlenkedik, honnan a csudából tudják ezek, hogy eladó? Egyszerű. A honlapunkon előnézeti kép, a leírásban megadva az utcanév. Nálunk ez a szokás, tájékoztatjuk az érdeklődőket. Gondolom, tetszik a honlapunk a hölgynek – nem csodálom, szerintem is jó – biztosan azért látogatja. Az, meg sem fordul a túlképzett fejecskéjében, hogy amit ott lát a kínálatban, azok már más ügyfelei.

Félre értés ne essék, létezik olyan adatbázis ahol az ingatlant kereső partnereinket tartjuk nyilván. Nekünk is van ilyen, beszélünk is róla a tulajdonosoknak. Tuti vevőnk viszont nincs – sajnos. De vígasztal a tudat, hogy másnak sincs. Az viszont némiképp elszomorít, hogy sokakat be lehet csapni ilyen átlátszó trükkel, ilyen elővigyázatlanok az emberek, amikor a legértékesebb vagyontárgyukról van szó. Reményeim szerint ez a kis szösszenet is hozzájárul, hogy csökkenjen a becsapott eladók száma.

Az új szocpol

A 256/2011. KORM. RENDELET (LÉT) VÁLTOZÁSAI (2015.07.01-TŐL):

  • A lakásépítési támogatást a jövőben Családi otthonteremtési kedvezménynek hívják majd (CSOK)
  • Újlakás-építésnél a lakásnak összkomfortosnak kell lennie
  • Ismét támogatási cél a használt lakásvásárlás, amennyiben nem haladja meg a 350.000 Ft/m2 árat és a lakás legalább komfortos. Ugyanakkor a vételár maximumot a Mo-i területi felosztás alapján is korlátozza (NUTS)
  •  A bővítést is támogatja a jövőben, amennyiben a lakás komfortos vagy a bővítés által azzá válik.
  •  A használt lakásos támogatási céloknál egységesen „C” kategóriás energetikai tanúsítvány meglétét írja elő (új lakásnál maradt a „B”).
  • Újlakás-építés és bővítés esetén a számlákat már nem elégséges az utolsó folyósítás előtt egy összegben bemutatni, hanem részfolyósításonként kell, a készültségi fok arányának megfelelő mértékben
  • Nem alapítható haszonélvezeti jog a támogatással érintett lakáson, a 10 éves elidegenítési időszak alatt
  • Külön érdemes kiemelni, hogy már egy gyermeket nevelő szülők is részesülhetnek az új otthonteremtési támogatásból
  • Cizellálásra került a gyermekek száma alapján a minimum hasznos alapterület előírás:
    • 1 gyermek esetén 40 m2
    • 2 gyermek esetén 50 m2
    • 3 gyermek esetén 60 m2
    • 4 v.több gyermek esetén 70 m2
            
  • Az Emberi Erőforrások minisztere bejelentése alapján a fentiek kapcsán változnak a támogatási összegek is, teljes tartományában 500.000,-Ft – 3.250.000,-Ft

 

Nem a lakáscéltól függ a lakás mérete, hanem a gyermekek számától (ill. a jövőben vállalt gyermekek számától), a vásárolni kívánt lakás vagy építeni kívánt családi ház hasznos alapterületétől, valamint az ingatlan energetikai besorolásától is, melyet az alábbi táblázatban foglaltunk össze:

 

 

Az új szocpol szabályoknak megfelelően 120 napnál nem lehet régebbi az adás-vételi szerződés, tehát 2015.április 1-től kötött szerződésekre lehet majd visszamenőleg otthonteremtési kamattámogatást igényelni. Természetesen az adás-vételi szerződéseknek a későbbi jogszabályoknak is meg kell felelnie (pl: a  foglaló készpénzben történő kifizetése a vételár 10%-t nem haladhatja meg). 

 

Az új CSOK kedvezményt a bankokban, takarékszövetkezetekben és hitelintézetekben lehet majd igényelni, azonban nem minden bankkal fog partnerségi megállapodást kötni az állam, így érdemes érdeklődni, hogy hol lesz elérhető az új szocpol támogatás.

 

 

Ingatlanpiaci visszatekintő

Öt év folyamatos stagnálás után 2014- ben jelentősen nőtt az értékesített ingatlanok száma. Országosan 20 százalékra tehető a növekedés, a Cegléd Ingatlannál eléri a 40 százalékot. Az eladók és a vásárlók egymásra találása az év elejétől érezhető volt, már a januári hónap forgalma többszöröse volt az előző évinek.

A forgalomnövekedésnek több oka van. Egyrészt várható volt, hogy az évek óta tartó vásárlói visszafogottság előbb utóbb véget ér. Az alacsony kamatok is megtették a hatásukat, egyre vonzóbbak lettek a lakáshitelek.  Sokan befektetési céllal vásároltak, ők a magasabb hozam reményében menekítették a pénzüket ingatlanba, mivel a bérleti díjak is elindultak felfelé.

 Másrészt érezhető volt, hogy az árak évek óta tartó csökkenése véget ért, ezért nem volt célszerű tovább halasztani a vásárlást. (Adataink szerint a 2014-es piaci árak a tíz évvel korábbi árakkal voltak egyezőek.)  A forgalomnövekedés egész évben stabil maradt, az árak csökkenése az év végére megállt, a második negyedévtől stabilitást érzékeltünk.

A hitelfelvételi kedv javulása mögött a hitelköltségek folyamatos csökkenése áll. Az elmúlt évekhez képest nagyon kedvező feltételekkel lehet lakáshitelhez jutni. A Cegléd Ingatlannál a hitelből finanszírozott vásárlások aránya meghaladta a 30 százalékot.

Az idei évre óvatos optimizmussal tekintünk. A további ingatlanpiaci növekedéshez szükség lesz a hitelezési környezet további javulására, illetve az idén bevezetésre kerülő új, használt lakásvásárlásra is igénybe vehető szocpol keresletbővítő hatására is.

Nagy kérdés, hogy mit kezdenek a bankok az ingatlan portfóliójukban lévő több mint százezer ingatlannal? Csak remélni tudjuk, hogy nem egy év alatt kívánják lebonyolítani a portfólió tisztítást, mert az kedvezőtlenül érintené az épp, hogy csak beindult, törékeny növekedést. Végül tájékoztatásul két ceglédi adat a múlt évből. Panellakásokat 80-110 ezer, használt, téglaépítésű, egyedi fűtéses lakásokat, 110 – 150 ezer forintért értékesítettünk 2014 – ben.

 

Pataki Tibor

Cegléd Ingatlan

Másolnak minket!

Eddig úgy tudtam, hogy csak a legnagyobbakat plagizálják, de rá kellett jönnöm, hogy már a plagizálók sem a régiek, így engem is koppintanak. Az egyik legnagyobb ingatlan hirdetési portálon nézelődve ismerősnek tűnt az alábbi szöveg:

 

Családi ház eladó Csemőben., kellemes környezetben található, a kínálatban szereplő, tetszetős, praktikus családi ház, amely most alkalmi áron vásárolható meg. A lakórész 2 szoba, konyha, nappali, folyosó fürdő. wc, és szép nagy zárt terasz boltives ablakokkal összkomfortos, megkímélt állapotú, az udvari helységek (kazánház, tároló, garázs), tágasak, jól hasznosíthatóak.A kert egyik réssze akácossal van beültetve. Az ingatlan kínálati ára szakértői állásfoglalás alapján lett megállapítva!

 

Rövid elcsodálkozás után saját honlapunkon (http://www.cegledingatlan.hu/ingatlan.php?ID=23) megnyitottam az egyik ingatlanunk hirdetéséhez tartozó szöveget és ezt találtam:

 

Csemő belterületén, összközműves utcában, kellemes környezetben található, a kínálatban szereplő, tetszetős, praktikus tetőtér beépítéses családi ház, amely most alkalmi áron vásárolható meg. A lakórész 3 szoba összkomfortos, megkímélt állapotú, az udvari helységek (kazánház, tároló, garázs), tágasak, jól hasznosíthatóak. Az ingatlan kínálati ára szakértői állásfoglalás alapján lett megállapítva!

 

Ezek szerint jól csinálunk valamit, ha másoknak is tetszik. -)

Ingatlant vásárlók költségei.

Ingatlant vásárlók költségei.

 

Ingatlant vásárlókat a következő költségek terhelik:

  • szerződéskötési költségek, pl. ügyvédi munkadíj, tulajdoni lap kikérése
  • az átvétel és a tulajdonosváltás ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésének költségei
  • illeték

Az ingatlan adásvétel az úgynevezett visszterhes vagyonátruházás kategóriájába tartozik, ezért illetéket kell fizetnie mindenkinek, aki ingatlant vásárol.  Részleteit az 1990. évi XCIII. törvény szabályozza.

A fizetendő illetéket az ingatlan forgalmi értéke alapján kell számolni. Amennyiben az ingatlan vagyoni értékű joggal terhelt (pl. valakinek haszonélvezeti vagy használati joga van) vagy a tulajdonszerzéskor ilyen jogot alapítanak, akkor annak értékét le kell vonni a forgalmi értékből, így csökken a fizetendő illeték.

Ø  Lakás vagy ház esetén a forgalmi értékből le kell vonni a vásárláshoz kapott lakásépítési kedvezmény összegét (ha a vásárló rendelkezik ilyennel), ezzel csökken a fizetendő illeték mértéke, mely sávokban változik:

Ø  az ingatlan értékéből 1 milliárd forinting 4%-ot kell fizetni

Ø  amennyiben az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, az afeletti rész után 2%-ot kell fizetni

Ø  a fizetendő illeték maximum 200 millió forint lehet

Nem kell illetéket fizetni, építési telek vásárlása esetén, ha arra 4 éven belül lakóházat épít a vásárló.

Mikor és mennyi személyi jövedelemadót kell fi

Mikor és mennyi személyi jövedelemadót kell fizetni ingatlan értékesítés után?

 

Lakás vagy lakóház eladása esetén csak akkor kell SZJA-t fizetni, ha az eladó az ingatlant kevesebb, mint 5 éve vette. Egyéb ingatlan esetében a megszerzést követő 15. év után nincs SZJA fizetési-kötelezettség.

Az ingatlanok eladásakor az SZJA mértéke 16%. Az adó alapja a vételi ár és az eladási ár különbözete.

Az ingatlanért kapott összegből, azaz a bevételből le kell vonni a következőket (ezeket számlával, okirattal kell igazolni):

Ø  az összeg, amennyiért még az eladó vásárolta az ingatlant

Ø  értéknövelő beruházásokat, pl. korszerűsítés, bővítés

Ø  az átruházással kapcsolatos kiadásokat, pl. hirdetési költségek

Lakás vagy ház eladásakor a fenti költségek levonását követően attól függően, hogy mikor kerül eladásra az ingatlan, az összeget tovább kell csökkenteni az alábbiak szerint:

 

Ø  amennyiben az eladó a lakást vagy lakóházat már a megszerzés évében vagy az azt követő évben adja el, akkor a levonások utáni összeg 100%-át kell alapul venni

Ø  a megszerzést követő második évben a levonások utáni összeg 90%-át kell alapul venni

Ø  a megszerzést követő harmadik évben a levonások utáni összeg 60%-át kell alapul venni

Ø  a megszerzést követő negyedik évben a levonások utáni összeg 30%-át kell alapul venni

Ø  a megszerzést követő ötödik év után nincs fizetendő SZJA

 

Egyéb ingatlan eladása esetén a személyi jövedelemadó a költségek levonása után a következők alapján csökkenthető (megszerzést követő év számít az első évnek):

Ø  amennyiben az eladó az ingatlant az első és az ötödik év között adja el, akkor a levonások utáni összeg 100%-át kell alapul venni

Ø  a hatodik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 10%-al

Ø  a hetedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 20%-al

Ø  a nyolcadik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 30%-al

Ø  a kilencedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 40%-al

Ø  a tizedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 50%-al

Ø  a tizenegyedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 60%-al

Ø  a tizenkettedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 70%-al

Ø  a tizenharmadik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 80%-al

Ø  a tizennegyedik évben a levonások utáni összeg csökkenthető 90%-al

Ø  a tizenötödik évben és utána nincs fizetendő SZJA

Nem minden arany, ami fénylik!

Nem minden arany, ami fénylik!

(Az ingatlanpiacon sem ….)

 

 

Jó ideje halogatom, hogy a mostani témával Önök elé álljak, mivel látszólag ellentmond azoknak a megállapításoknak, amiket már megosztottam Önökkel ennek a lapnak a hasábjain, a Miért ingatlanossal? című írásomban. A végső lökést egy mai ügyfelünk története adta, ami pontosan beleillik a már sokszor hallott panaszáradatba.

A történet röviden a következő: Az ingatlanát ilyen-olyan okokból kifolyólag eladni nem tudó gyanútlan ember meglát a népszerű hirdetési újságban egy hirdetést, miszerint külföldi ügyfeleink számára eladó ingatlanokat keresünk, budapesti vonalas telefonszám. Itt a megoldás, csillan fel a már-már reményt vesztett szem! Ami ezután következik az maga a kabaré, bár a károsultaknak nyilván nem túl mulatságos. A már említett ügyfelünk nálam hagyta az ezzel kapcsolatos összes dokumentációját, mondván tegyek vele belátásom szerint. Így sikerült megfejteni szakmai rejtélyeket, amiket már régen nem értek.

Internetes ingatlanos portálokat olvasgatva a tengernyi irreálisan magas áron kínált ceglédi ingatlant látva, joggal vetődik fel a kérdés a szakemberben, hogy kinek jó ez? Az eladónak biztosan nem, mert soha nem kel el az ingatlan. Az ügynöknek szintén nem, hiszen ha nincs eladás, nincs munkadíj. Nos, be kell látnom, az utóbbiban tévedtem. Igaz nem munkadíj jogcímen  – hiszen ahhoz előbb munkát kell végezni - hanem más egyéb címen előre biztosítják a bevételt. Jelen esetben első tételként aláíratnak egy hirdetési szerződést, amely arról szól, hogy be kell fizetni 12 000 forint plusz 3240 forint áfa összeget, amelyet semmilyen esetben nem áll módjukban visszatéríteni. Az eseménytelenül eltelt 4-6 hónap után, amikor a megbízó már kezd nyugtalankodni, megérkezik a megbízott levele, ami „mindent visz”. Rendkívül udvarias levélben tájékoztatják a tisztelt ügyfelüket, hogy cégüket megkereste egy „jelentős tőkével” rendelkező cégcsoport (!), és az adatbázisukban szereplő ingatlanok közül, éppen a szerencsés ügyfelük ingatlana keltette fel a befektető csoport érdeklődését.

Nem részletezem tovább, a lényeg az, hogy ha az ügyfelük szeretné, ha a „cégcsoport” éppen az ő ingatlanába fektetne be, akkor ahhoz bizony kell egy pecsétes értékbecslés, potom 57 150 forint plussz áfáért. No, nem bankba való, csak amolyan ármeghatározás, amit mi helyben bruttó 5000-ért csinálunk, de ha megbízást kapunk az értékesítésre, akkor „ingyért” van a szolgáltatás részeként.

A megadott ár – jelen esetben irreális, mondhatnám szakmai nonszensz – nem nagyon érdekel senkit, hiszen semmi se fog történni ezután sem, épp úgy, mint eddig. Az ingatlanos viszont ebből az ingatlanból már kihozta amit akart, a képek elférnek a neten, az eladó meg szentségel és szidja az ingatlanosokat.

Ha megengedik, magamat idézem, a fentebb hivatkozott írásomból egy mondat:

„Sajnos sok embernek rossz tapasztalata van az ingatlanosokkal, de nem szabad általánosítani. Mindenki hallott már rossz fogorvosról, mégsem magunknak húzunk fogat.”

Kérem, fontolják meg, tájékozódjanak több helyen mielőtt sokmilliós kérdésekben döntést hoznának! Végezetül – mint áttételesen érintett szakmabeli - nem szeretném örökérvényűnek gondolt tanulságokkal untatni a tisztelt olvasót. De, hogy mégse merüljön feledésbe ez a téma, arra kérném az érintetteket – ha kedvük tartja – beszéljünk a történtekről. Természetesen azok jelentkezését is várom, akikhez megérkezett a „tőkeerős befektető csoport” és megvásárolták az ingatlanát.

Pataki Tibor

Cegléd Ingatlan

Új földtörvény

2014.05.01-től lép hatályba az új földtörvény!

A 2013.évi CXXII.  törvény  szerint földet magyar és uniós állampolgárok szerezhetnek. Az unión kívüli államok polgárainak földszerzési tilalma továbbra is fennmarad. Fontos tudni, hogy 2014.05.01 . napjától egy  hektár vagy annál kevesebb földet uniós állampolgárok is szerezhetnek, mint pl. a volt zártkerti ingatlanok  – engedéllyel. Az 1 hektár  vagy az alatti  föld szerzése magyar és uniós állampolgár esetében  csak akkor valósulhat meg,  ha senki nem élt az elővásárlási jogával és a szerzést a mezőgazdasági igazgatási szerv  jóváhagyta. Az 1 hektár földszerzés személyenként értendő, így nem kell összeszámítani a közeli hozzátartozóéval. Fontos tudni, hogy a földet szerző birtokában -tehát tulajdonában /használatában - levő terület nagysága nem haladhatja meg az 1 hektárt. Osztatlan közös tulajdonnál pedig az 1 hektár  terület arányosítással számolandó, azaz az 1 hektárnyi területnek megfelelő tulajdoni hányad szerezhető meg maximum.

Legfontosabb  szabály , hogy egy  hektárnál több földet  csak földművesek szerezhetnek!

Földműves  a törvény szerint :

Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki az 504/2013.( XII.29.) Kormányrendeletben  meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve

a) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy

b) a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet,  illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi;.

 

A földszerzés feltétele, hogy a tulajdonos vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, és eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének. Vállalnia kell továbbá, hogy a földet a tulajdonszerzéstől öt évig nem hasznosítja más célra.

Feltétel az is, hogy nyilatkozzon: nincs fennálló földhasználati díj-tartozása. A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

Földet cserével akkor lehet szerezni, ha az új tulajdonosnak egyébként is van földje az adott településen, vagy ott lakik, vagy lakhelye, illetve agrárüzemének központja - legalább három éve - maximum 20 kilométerre van annak a helységnek a közigazgatási határától, ahol a föld van.

Földet ajándékozni csak közeli hozzátartozónak, egyháznak, önkormányzatnak és az állam javára lehet.

A törvény alapján a földművesek 300 hektár földet szerezhetnek meg, birtokmaximumuk pedig - a termelőszervezetekhez hasonlóan - legfeljebb 1200 hektár lehet. Az állattartó telepek üzemeltetői és a vetőmagtermelők viszont 1800 hektár földet birtokolhatnak.

A 300 hektáros földszerzési maximum túlléphető a törvény hatálybalépésekor meglévő föld kisajátítása miatt kapott kártalanítás összegéből vett területtel, valamint közös tulajdon, illetve házastársi vagyonközösség megszűnése esetén.

A 474/2013.(XII.12) Kormányrendelet  tisztázza az elővásárlásra jogosultak sorrendjét.

1.Az állam a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében. Az államot megillető elővásárlási jogot a földalapkezelő szerv gyakorolja.

2.Közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében a földműves tulajdonostárs.

3.A földet használó olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül, aki helyben lakónak minősül, vagy akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki legalább 3 éve használja a földet.

4. A szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása. Ugyanezen a helyen áll rangsorban a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredet megjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása.

5.Az olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül.

6..Az olyan földműves, aki helyben lakónak minősül.

7.Az olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

A 2-7. pontbanmeghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlásra jogosultak sorrendje:

  1. a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja,
  2. fiatal földműves,
  3. pályakezdő gazdálkodó

 

Aki termőföldet használ, köteles a használatot annak megkezdésétől számított harminc napon belül az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha a használó nem a tulajdonos, illetve haszonélvezet fennállása esetén nem a haszonélvező, a bejelentési adatlapot a földhasználó mellett a tulajdonosnak, illetve a haszonélvezőnek is alá kell írnia. Zártkert esetében a bejelentési kötelezettség csak azt terheli, aki a haszonélvezeti jogánál fogva, vagy a tulajdonossal, illetve a haszonélvezővel való megállapodás alapján használja a zártkertet. A földhasználó a bejelentéssel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról, hogy termőföld használata a törvényben meghatározott korlátozásokat nem sérti. A földhasználó az  adataiban, valamint a használatban bekövetkezett a változásokat (ideértve a használat megszűnését is) 30 napon belül köteles az ingatlanügyi hatósághoz bejelenteni.

A bejelentést elmulasztó földhasználót az ingatlanügyi hatóság bírsággal sújtja, aminek mértéke a termőföld ingatlan-nyilvántartás szerinti AK értékének ezerszerese.  A bírság kiszabásával egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság - határidő megjelölésével - a bejelentés pótlására szólítja fel a mulasztó földhasználót. A határozatban előírt határidő elmulasztása esetén - újabb határidő megjelölésével - a bírságot ismételten ki kell szabni.

Fontos tudni, hogy  a hatóság is felülbírálhatja a földbizottság állásfoglalását is, ha úgy látja, hogy az eredeti vevő vagy az elővásárlásra jogosult  "felhalmozási céllal" szerezne tulajdonjogot. A haszonbérleti szerződések engedélyezésénél lényegében ugyanezen szempontok alapján mérlegel a hatóság.

A  jövőben a termőföld − korlátozott időtartamra − jelzálogfedezetként is szolgálhat.  

Több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult vevő közül a szakigazgatási szerv jelöli ki a nyertest. Amennyiben a szakigazgatási szerv megtagadja az árverési vevő javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, vagy az árverés sikertelen, a föld az állam tulajdonába, a földalapba kerül. A Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) a döntést követő 30 napon belül köteles megfizetni a végrehajtónak, felszámolónak a földrészlet becsértékét.

A  tulajdonszerzésből kizárható az a magánszemély, akivel szemben az ügyletet megelőző 5 évben a szerzési korlátok kijátszását célzó jogügylet megkötését állapították meg. Nem szerezhet földhasználati jogosultságot offshore cég, illetve nyilvánosan működő részvénytársaság.

 

LAKÁSTAKARÉKPÉNZTÁR

A lakástakarék pénztári megtakarítás (röviden LTP) egy olyan speciális számla, amelynél az Ön által befizetett összegre a Magyar Államévi 30 százalékos, de maximum 72 ezer forintos, vissza nem térítendő állami támogatást nyújt.Ez a támogatás adó- és járulékmentes. Minden magyar állampolgár igénybe veheti, családi állapottól és jövedelemtől függetlenül.

Törvény garantálja, hogy a megkötött szerződéseknél az állami támogatás, a betéti- és hitelkamatok mértéke a megtakarítási idő alatt nem változtatható. A megtakarítási idő szabadon választható4 és 10 év között. A felhalmozott összeget kizárólag lakáscélra lehet felhasználni, ebbe beletartozik az ingatlan vásárlása, felújítása és átalakítása valamint meglévő lakáscélú hitel elő- és végtörlesztése is. 

Némerországban és Ausztriában a különböző lakáscélú előtakarékossági rendszerek több évtizedes múltra tekintenek vissza. A lakosságra vetítve a LTP piac közel 70%-ban telített, ezen megtakarítóknak van folyamatosan valamilyen lakás elő takarékossági szerződése. Nálunk ez a szám 12 %, úgyhogy jelentősnek mondható a lemaradás, van mit behozni!

Miért érdemes Lakástakarék szerződést kötnie?

  • Kiemelkedő és garantált hozam érhető el.
  • A megtakarítás teljes mértékben kamatadó mentes.
  • A betéti részre az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) vállal garanciát.
  • Az állami támogatás a jogosultság fennállása esetén a megtakarítási évben befizetett összeg 30%-a, maximum évi 72 000 Ft.
  • Közeli hozzátartozók kedvezményezettként való megjelölése esetén az igénybe vehető állami támogatás megtöbbszörözhető.
  • Lakáscélú hitelfelvétel esetén a megtakarított összeg önerőként felhasználható.
  • Alacsony és fix kamatú hitelfelvételi lehetőség kezelési költség-mentesen.
  •  Forint alapon igényelhető, árfolyamkockázat-mentes.

Mire használhatja fel az állami támogatással növelt megtakarítást?

  • Mindenre, ami lakáscél: lakóingatlan vásárlása, építése, cseréje, bővítése, felújítása, korszerűsítése, helyreállítása.
  • Lakásbérleti vagy lakáshasználati jog vásárlására.
  • Lakásszövetkezetek vagy társasházi közösségek közös tulajdonában álló épületrészek felújítására vagy korszerűsítésére.
  • Lakáscélú kölcsön kiváltására.
  • Gyűjtőszámla hitel, valamint lakáscélú hitel végtörlesztésére nyújtott, forint alapú hitel kiváltására.

Amennyiben felkeltette érdeklődését ez a remek megatakarítási lehetőség érdeklődjön e-mailben az info@cegledingatlan.hu címen, vagy telefonon a 30- 496-8005 – ös, vagy a 30 633- 7557 –s számon.

Miért bízzuk ingatlanosra?

 

Egy átlagember életében maximum kétszer-háromszor kerül olyan helyzetbe, hogy el kell adnia saját, vagy örökölt lakását, éppen ezért teljesen érthető, ha gyakorlatlan az ingatlan értékesítésben. Mégis sokan önmaguk próbálkoznak az eladással, nem is gondolva a sok-sok veszélyre és buktatóra, aminek kiteszik magukat.

Az ingatlanértékesítés összetett tevékenység. Szükség van hozzá jogi, értékbecslői, pénzügyi, tárgyalástechnikai ismeretekre. Az utóbbi időben mégis megszaporodott a hirdetések végére odabiggyesztett szöveg: Ingatlanosok kíméljenek.

Sajnos sok embernek rossz tapasztalata van az ingatlanosokkal, de nem szabad általánosítani. Mindenki hallott már rossz fogorvosról, mégsem magunknak húzunk fogat.

Miben jelenthet segítséget egy szakember?

  •  Először is abban, hogy ne essünk a nagy többség hibájába, mégpedig az ár rossz megválasztásába. Az ember hajlamos azokat a dolgokat, amelyekért keményen megdolgozott, nem a piaci viszonyok szerint, hanem szíve, vagy a szükség szerint értékelni. Ebben tud az ingatlanos szakember segíteni, aki napi szinten figyeli a tényleges eladási árak alakulását, és meg tudja határozni azt az árat, ami az adott körülmények között reálisan elkérhető egy ingatlanért, amennyiért eladható az ingatlan.
  • Az ingatlanos tudja, hol kell hatékonyan hirdetni, milyen partner adatbázisokban érdemes még szerepeltetni az ingatlant.
  • Megszűri a telefonos érdeklődőket, rossz szándékú idegenek, nem juthatnak az eladásra kínált lakásba.
  • Az ingatlanosnak széleskörű banki kapcsolatokkal kell rendelkeznie, hogy többféle finanszírozási lehetőséget tudjon ajánlani, ami szintén alapfeltétele a hatékony értékesítésnek.
  • Az ingatlanos szakember ismeri azokat a lehetséges jogi buktatókat, amik az adásvétel során felmerülhetnek. Ne feledje, hogy értékesítés esetén a vevő dönti el, hogy hol készül az adásvételi szerződés. Ha Önt nem képviseli gyakorlott szakember, könnyen kerülhet hátrányos helyzetbe.

Hogyan válasszunk? Számít a jutalék mértéke?

A közmondás szerint olcsó húsnak híg a leve. Igaz ez az ingatlanos cégek áraira is. Amelyik cég nagyon alacsony jutalékot kér, az nem lehet sikeres, nem lehet hatékony. Ugyanis a hatékony értékesítéshez sokat kell költeni, ráadásul előre, hiszen a jutalék csak sikeres értékesítés után jár. Nyilvánvaló, hogy 1-1,5% -os jutalékból nem futja hatékony marketingre, így nem is lesz sikeres értékesítés. Ezért hibás magatartás, ha már a beszélgetés legelején az ingatlanosnak szegezzük a kérdést, hogy hány százalékért dolgozik. Az előzőek alapján belátható, hogy hiába adunk megbízást alacsony jutalékra, ha soha nem lesz eladva az ingatlanunk.

De az sem biztos, hogy a legdrágább a legjobb. Az utóbbi időben nagyon sok "mezítlábas" ingatlanos jelent meg a piacon, kihasználva az eladók tájékozatlanságát. Ők telefonon jelentkeznek a hirdetésre, megnézik, majd felajánlják, hogy hoznak vevőt az ingatlanra. Éppen van is érdeklődője, aki pont ilyen ingatlant keres. „Véletlenül” még megbízási szerződés is van náluk. Ez az értékesítői csapat sem irodát, sem komolyabb infrastruktúrát nem tart fenn, mindössze mobiltelefonszáma van (néha még cég sem áll mögötte, valaki "segít" a számlázásban). Itt - tisztelet a kivételnek - gyakorlatilag annyi történik, hogy az ingatlanos meghirdeti a lakást valamelyik apróhirdetési oldalon. Egyéni mérlegelés kérdése, hogy ez a „szolgáltatás” megér-e több százezer, esetleg millió forintot. (A jutalékok 5-10% között mozognak,)

Felkérhetőek az értékesítésére az országos hálózatok is, melyek közös ismertetőjele, hogy meglehetősen drágák, bár a válság azért náluk is kikényszerítette a differenciált árazást (szerződéstípustól és területtől függően 3-5% között mozog a jutalék, természetesen ehhez hozzájön még az áfa). Náluk az a legnagyobb veszély, hogy ha nincs a településen irodájuk, akkor olyan értékesítőt jelölnek ki, akinek nincsenek ismereti a helyi árakról. Mivel egy városon belül 100 százalék árkülönbség is lehet attól függően melyik városrészben található az ingatlan, hiába a több ezres adatbázis, helyismeret hiányában pontatlan lesz az árkialakítás, nem lesz sikeres értékesítés.

Másik igen nagy veszélyt azok az ingatlanosok jelentik, amelyek hirdetéseikben német, osztrák, stb. vevőik számára keresnek ingatlanokat. Ők azok, akik nem értékesítésből élnek, hanem a szerződéskötéskor, ilyen-olyan címen kért jelentős összegből. A szerződéskötéssel nekik le is zárult a tranzakció, pénz a zsebben, a megbízó meg hiába várja a külföldi vevőket.

Végül néhány tanács, mit vegyen figyelembe, mit várhat az ingatlanostól?

  • Felméri az Ön igényeit          
  • Nézze meg a céget (hol van, milyen a weboldala, milyen ingatlanaik vannak)
  • A piaci viszonyoknak megfelelő áron kínált ingatlanokkal foglalkozik.
  • Naprakész az ingatlanpiaci helyzettel kapcsolatos kérdésekben.
  • Naprakész az ingatlanjogi és ingatlanhitelek kérdésében.
  • Megfelelő háttérrel rendelkezzen. Ha nem rendelkezik elég hatékony eszközökkel a munkához, töredékét érheti csak el azoknak az eredményeknek, amelyeket azok teljesítenek, akik a modern technikát is felhasználják a munkájukhoz. Ezek olyan eszközök, mint az irodahely, számítógép, internetes kommunikációs formák, hirdetések stb.
  • Lehetőleg ne bízzon meg sok ügynököt. Válassza ki azt az egyet, akit a legjobbnak talál, aki az Ön szempontjainak megfelel. Ő úgyis bevonja majd a megfelelő partnereket a munkába. A statisztika azt mutatja, hogy akik egy ingatlanszakemberrel dolgoznak, kevesebb költséggel, sokkal hamarabb érnek el eredményt.
Miért ingatlanostól?

Az ember legjelentősebb vagyontárgya az ingatlana. Nem véletlen, hogy törvényi előírás alapján ingatlan adásvétellel kapcsolatos okirat, csak ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel készülhet. Vajon megfelelő gondossággal járunk el, ha ingatlant vásárolunk vagy ingatlant adunk el? Vajon egy átlagember rendelkezik-e annyi ismerettel, ami elegendő ahhoz, hogy egy életre szóló jelentőséggel bíró adásvételt, szakember közreműködése nélkül lebonyolítson?

A válasz természetesen nem. Érdemes kettéválasztani és külön elemezni az eladók illetve a vásárlók szempontjait. Nézzük először a vásárlók szemszögéből. Egy nagyon friss negatív példával kezdem, ami a vásárlónak több millió forintjába került. Közel 30%-os felárat fizetett azért, mert nem kérdezett meg egy szakembert, hogy mennyi a piaci ára a kinézett ingatlannak. Majd hárommillió forint veszteség áll szemben hétezer (hetesezer) forint költséggel. Amikor utólag beszéltünk, azt mondta, hogy a többi kínálati (!!) árhoz viszonyítva, jónak tűnt az ár. Ami azt jelenti, hogy látott sok eladhatatlan áron kínált ingatlant, és azokhoz viszonyította a megvásárolandó ház árát.

Vegyük sorra, miért is érdemes vásárlás előtt ingatlanos szakember segítségét kérni.

Kezdjük az egyszerűbb esettel, amikor nem az ingatlanos kínálatából választunk. Ilyenkor is érdemes kérni legalább egy egyszerűsített értékbecslést, szakértői állásfoglalást, ami tapasztalaton, adatbázison, összehasonlító adatokon - nem pedig szóbeszéden vagy kínálati árakon - alapuló piaci értékelés. Néhány ezer forintos ráfordítással százezreket, sok esetben milliókat spórolhatunk.

A másik eset, ha ingatlanostól vásárolunk, pontosabban ingatlanos adatbázisából választunk. Sokan azt gondolják ezeket az ingatlanokat drágábban lehet megvásárolni, holott épp az ellenkezője igaz! A mi kínálatunkban már külön jelöljük, hogy az ingatlan ára szakértői állásfoglalás alapján lett megállapítva, ezt látva a vásárló biztos lehet benne, hogy nem irreális áron vásárol. (Eladói tapasztalatok azt mutatják, hogy az országos hálózatokra ez a megállapítás nem feltétlenül igaz. Ők szinte minden esetben elfogadják az eladó által óhajtott árat, mivel a helyismeret hiánya miatt nem nagyon tehetnek mást.)

Nézzük, milyen előnyök származnak még a felárkockázat kiiktatásán kívül. Az ingatlanos mindent megtesz, hogy az érdeklődő mindenre kiterjedő tájékoztatást kapjon az ingatlanról. Az ingatlanosnál kényelmesen hasonlíthatja össze a szóba jöhető ingatlanokat, és kérésre további segítségeket kap. Rendelkezésére áll ügyvéd, értékbecslés és helyben intézheti a banki finanszírozást és a biztosítást is. A hitelügyintézéssel járó teendők átvállalása, a legjobb banki ajánlat megtalálása szintén jelentős segítség. Egyszóval, tájékozódás, biztonság és kényelem egy helyen. Mindez nem kerül pénzbe, a szolgáltatás a vevő számára teljesen ingyenes. Mindezek alapján bizton állíthatjuk, hogy célszerű az ingatlan keresést egy ingatlanügynökségnél kezdeni, rengeteg időt fáradtságot és pénzt spórolhatunk meg.

A fenti megállapítások természetesen és hangsúlyozottan ingatlanos szakemberekre és ügynökségekre vonatkoznak, nem pedig eladókat és vevőket telefonon zaklató ál-ingatlanosokra.

 

2013. szeptember 03.

Miért alkuszként?

Idézet egy régi motoros leírásából"

"30 éve dolgozom biztosításközvetítőként. Már akkor a szakmában dolgoztam, amikor még csak egy biztosítótársaság működött Magyarországon. Függő biztosításközvetítőként ennél a biztosítónál, majd pedig az ebből létrejött vagyonbiztosítónál és annak jogutódjánál dolgoztam. Minden biztosítónál arra törekedtem, hogy ügyfeleimnek, a lehető legjobb biztosítási védelmet dolgozzam ki. Bár a biztosítótársaság kitűnő termékeki ehhez adottak voltak, azonban ez nem volt mindig elegendő. Sokszor megtörtént, hogy ügyfelem éppen a másik biztosítótársaság termékében gondolkodott. Úgy vélem kb. 2004-től nagyon beindult az árverseny a kötelező- és a lakásbiztosítások piacán. Ez azt eredményezte, hogy egyre inkább csökkent a kezelt biztosítási állományom nagysága. Az ügyfélkapcsolat megvolt, de az ügyfél a két szép szememért nem volt hajlandó sok-sok ezer forinttal többet fizetni évente. Ezt az állománycsökkenési folyamatot csak úgy tudtam megállítani, hogy biztosítási alkuszként működök tovább. Így egyaránt több lehetőséget kapnak ügyfeleim és természetesen én is.  Az akkori élő állományomat azóta másfélszeresére tudtam növelni. Mindezt úgy, hogy nincs rám nehezedő teljesítmény kényszer. A biztosítási alkusszá válás első időszaka sok tanulnivalóval jár. A vezetőimtől sok –sok segítséget kaptam és kapok jelenleg is. Ideális munkakörnyezetet biztosítanak számunkra, közvetítők számára. Már többször megfogalmazódott bennem, hogy életem egyik legjobb döntése volt, hogy alkusszá váltam."

Adósságrendező hitel

 

A bankok adósságrendezés céljára nyújtott jelzálog hiteleivel lehetőség van meglévő hiteleinket egybe vonni, és egyetlen, feltételeiben kedvezőbb hitelre váltani. A kiváltandó hitel lehet bármilyen típusú, pl. lakáshitel vagy szabad felhasználású jelzáloghitel, hitelkártya, lízing, személyi kölcsön, stb. A fennálló tartozás részleges vagy teljes összegére lehet hitelt igényelni, amennyiben megfelelő értékű jövedelmet és fedezet(ek)et tud  felajánlani.

Sok esetben tudjuk a törlesztési kötelezettséget akár 30-40-50%-kal is csökkenteni, 8-10 százalékos THM mellett.

Mi legyen az ÖN elvárása?

Jobb kondíciójú hitelre váltsuk ki a meglévőket.

Gyors legyen a hitelügyintézés, hogy a ne kelljen több helyre fizetnünk hiteleinket, hanem csak egy pénzintézettel álljunk kapcsolatban.

Precíz legyen a hitelügyintézés, hogy a folyamat során minél kevesebbet kelljen a bankfiókba látogatnunk, hiányzó papírokat pótolnunk, vagy újakat beadnunk.

Mindezt mi megtetézzük azzal, hogy nálunk Önnek nem kell fizetnie az ügyintézésért! (Sikerdíjat sem)

Következő okokból érdemes hitelt kiváltani

  • Törlesztőrészleteinket csökkenteni szeretnénk kedvezőbb kondíciójú hitelre váltással és/vagy a futamidő megnövelésével.
  • Törlesztőrészleteinket növelni szeretnénk, hogy minél hamarabb visszafizethessük a hitelt.
  • Le szeretnénk egyszerűsíteni a havi hiteltörlesztéseink fizetését, és szívesebben tartanánk számon mindössze egy részletfizetést havonta.
  • Amennyiben meg szeretnénk változtatni hitelünk eddigi szereplőit (pl. adós, adóstárs, kezes, zálogkötelezett).
  • Amennyiben hitelünk devizanemét (pl. svájci frankról forintra) szeretnénk megváltoztatni.
  • Amennyiben meg szeretnénk változtatni hitelünk kamatperiódusát.
  • Amennyiben nem vagyunk jelenlegi bankunkkal megelégedve és újat szeretnénk.
  • Amennyiben más törlesztési módot szeretnénk.
  • Amennyiben meg szeretnénk változtatni a törlesztőrészletek fizetésének napját (más néven a havi esedékességi napokat).
  • Amennyiben a fenti indokok mellett készpénzre is szükségünk lenne, megtehetjük (fedezeteink erejéig), hogy magasabb összegű hitelt veszünk fel, mint amennyiből a régi tartozásainkat kifizetjük. A különbözetet szabadon elkölthetjük.

 

Készpénzért vásárolunk!

Készpénzért megvásároljuk lelakott, felújításra szoruló lakását! Hívjon, megegyezünk!

 

 

Ár és értékesítési idő.

Ami nyilván senki számára nem okoz meglepetést, az az a tény, hogy minél jobban megközelíti az irányár a valós piaci értéket, annál nagyobb lesz az érdeklődés egy adott ingatlanra, annál jobban nő a valószínűsége annak, hogy ténylegesen vevőre talál. Ez természetesen lecsökkenti az értékesítési időt is.

Az ártényező

Egy nem megfelelően megválasztott, irreálisan magas ár nagyon megnyújthatja az értékesítési időt. Persze soha nem a tulajdonos szemszögéből irreálisan magas az ingatlan ára, ő ugyanis nagyon sokszor érzelmileg is kötődik az eladandó ingatlanához, valamint az eladást a legtöbbször egyéb tényezők is befolyásolják, így például hitel visszafizetése, másik ingatlan vásárlása.

Jó helyen, jó adottságok

Ugyanakkor az értékesítési idő meghatározásánál nem csak az árpolitikával, mint befolyásoló tényezővel kell számolni, hanem az ingatlan típusából, elhelyezkedéséből eredő sajátosságaival is. Egy olyan ingatlant, ami jó helyen van és jók az adottságai, most is majdnem olyan gyorsan el lehet adni, mint néhány évvel korábban.

Amikor nem megy az eladás

Az eladhatóságot alapvetően meghatározza, hogy az ingatlan mennyire keresett környéken helyezkedik el. Emellett lényeges, hogy ezen a környéken belül hol található az ingatlan, milyen a környezete. Például házak, telkek esetében egy romos, félkész ház, gondozatlan telek, lakások esetében pedig egy elhanyagolt lépcsőház, a zajos szomszédok akár meg is hiúsíthatják az eladást. Egy falusi ingatlan is jóval nehezebben értékesíthető most, mint egy városi, hacsak nem bír valami különleges értékkel, például felújított, egyedi stílusú parasztház, kúria.

 

Mennyi időre számítsunk?

Amennyiben a környékkel, környezettel nincsenek ilyen gondok, akkor mondhatjuk azt, hogy főleg az ártól függ a sikeres értékesítés. Lakások esetében néhány hónapos, fél éves értékesítési időn ne lepődjünk meg, míg családi házaknál már akár egy év, vagy annál hosszabb idő is eltelhet.

A méret szerint növekvő értékesítési időnek az az oka, hogy nagyobb méretű (és értékű) ingatlanokra kisebb a fizetőképes kereslet, valamint egy nagyobb lakás, illetve családi ház esetén megnő a különböző variációk száma, és ezáltal egyre több szempont fogalmazódik meg az érdeklődőkben, vagyis több időbe telik, ameddig a tulajdonosok belefutnak abba a vevőbe, akinek “pont” az ő ingatlanuk.

Ez persze még a jó eset, hiszen a gyakorlatban nagyon sok nagyméretű családi ház a ’80-as és ’90-es években épült, ezért korszerűtlenek, sokszor túl nagyok és gyakran az elhelyezkedésük sem vonzó mai szemmel nézve.

Ami viszont gyorsan elkel, azok az 1.-3. emeleti, téglaépítésű, gázfűtéses – ezen belül is leginkább a gázcirkós – lakások, melyeket aztán ki tudnak adni, illetve később némi nyereséggel könnyen értékesíthetnek.

Mikor, hogyan változtassuk az árat?

Az ingatlan árának van egy úgynevezett érési folyamata. Ennek – vagyis az értékesítési időnek – a hossza annak is függvénye, hogy a tulajdonos az ármeghatározásával mennyire dinamikusan közelít a valós piaci értékhez. Extrém esetben az eladás több évig is eltarthat.

A megfelelő ár hiányában hosszú hónapokkal nyújthatjuk meg feleslegesen az ingatlan eladási idejét, ha egyáltalán el tudjuk adni. Amennyiben folyamatosan hirdetjük az ingatlant, s kereslet híján lejjebb visszük az árat, akkor nincs ok a türelmetlenkedésre, mert így minden bizonnyal rövidítettünk az értékesítési időn, s egy idő után el fog kelni a lakás. Ugyanakkor persze ez csak abban az esetben igaz, ha nincs más gond az ingatlannal, s megfelelő felületeken hirdetik.

Aki persze nem akarja csökkenteni az irányárat annak ellenére sem, hogy már hónapok óta nincs érdeklődő a lakásra, az indokolhatja azzal az ár kitartását, hogy egy-két éven belül úgyis emelkedni fognak az árak. Azonban az ingatlanközvetítők szerint jelentős növekedésre nem érdemes számítani, csak olyan kivételes esetekben, amikor például egy nagyobb volumenű munkahelyteremtő beruházás költözik a környékre. Így aztán lehet, hogy az értékesítési idő több évre nyúlik majd, vagy akár a tulajdonos nyakán marad a lakás.

 

(ingatlanmagazin.com)

2013. július elsejétől még olcsóbbak a támog

2013 július elsejétől még olcsóbbak lesznek a támogatott lakáshitelek a hazai bankoknál, a maximális kamat alapjául szolgáló referenciaráták ugyanis ismét komoly mértékben csökkentek. Az Államadósság Kezelő Központ adatai szerint az egyéves referenciakamat már csak 4,31, az ötéves 5,1 százalékos júliustól, ez pedig azt jelenti, hogy használt lakásra és korszerűsítésre a bankok maximálisan egyéves kamatperiódusnál 6,448, ötévesnél 7,08 százalékos kamatot számíthatnak fel az állami támogatás idejére, vagyis az első öt évre.

 

Új lakásnál még kedvezőbben alakulnak a kondíciók egyéves kamatperiódus esetében három vagy több gyereknél már kizárólag a minimális 6 százalékos kamattal lehet szerződni, de kettő vagy kevesebb gyerek esetében sem emelkedhet 6,017 százalék fölé a kamat. Ötéves kamatperiódusnál nagycsaládosoknak 6,06, másoknak 6,57 százalékos kamatplafon van az új lakásra felvett hiteleknél.

Annak reményében halogatni a hitelfelvételt, hogy az állampapír-hozamok csökkenése miatt egy-két hónap múlva még olcsóbbá válhatnak a hitelek, most már nem érdemes. A hozamok az elmúlt hetekben ugyanis emelkedtek, augusztusban ugyan lapunk számításai szerint minimális mértékben csökkenhetnek még a bankok által felszámítható maximális kamatok. Tekintettel azonban arra, hogy számos bank nem használja ki a jogszabályban megengedett három százalékpontos marzsot, hanem ennél kisebb felárral kínálja a hitelt, júliustól használt lakásra is találhatnak már az ügyfelek 6 százalékos kamatú kölcsönt akár ötéves kamatperiódussal is. A bankok többsége általában akkor is kamatkedvezménnyel díjazza az ügyfelet, ha annak jövedelme egy, a hitelintézetnél vezetett számlára érkezik, és aktívan használja az ottani bankszámláját.

Emellett több helyen akcióznak most a kezdeti költségek csökkentésével vagy akár a teljes elengedésével is. A kondíciós listák részleteire persze nem árt odafigyelni.

 

Mitől függ a termőföld ára?

 

Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona érték nem minőségi, hanem egykori jövedelemadó kategória, de mégis a mai napig, általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni.

 

Méret: A nagyobb, egybefüggő földterület értéknövelő tényező.

Tulajdonviszonyok: Az 1/1-es vagy közeli hozzátartozók tulajdona szintén értéknövelő tényező. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50%-ot meghaladó) tulajdoni hányad jelent értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, az is értéknövelő tényező.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, település távolság), az infrastruktúra (település távolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte értéknövelő, de fontos, hogy megfelelő legyen a bérleti díj, és a módosításra, felmondásra a bérbeadónak legyen lehetősége.

Jelenlegi ingatlanpiaci viszonyok között a termőföld piaci ára 70 - 80000Ft/Ak.                                                                                               

EnglishFrenchGermanItalianPortugueseRussianSpanish

Magyar Ingatlanközvetítők
Országos Szövetsége tagja

Elérhetőségünk:

Euro-Partner Kft.
H-2700 Cegléd
Rákóczi út
a Kossuth Hotel mellett.
Email: info.at.cegledingatlan.hu

Tel:
(0036) 30 36 46 285

Amennyiben kérdése van vegye felvelünk a kapcsolatot:

Ajánlj minket